Esenler’de kentsel dönüşüm, yalnızca mevcut binanın yenilenmesi anlamına gelmez. İlçede parsel bazlı yapı yenilemenin yanında riskli alan, rezerv yapı alanı ve hak sahiplerinin başka alanlara taşınmasını içeren farklı modeller bulunur.
Kuzey ve Güney rezerv yapı alanlarındaki planlama ve yapım çalışmaları, Esenler’de dönüşüm faaliyetlerinin güncelliğini koruduğunu gösteriyor. Ancak her mahallenin, adanın ve parselin imar koşulları aynı değildir. Çevredeki yeni binalara bakarak “Bizim arsaya da aynı proje yapılabilir” sonucuna varmak doğru olmayabilir.
29 Ağustos 2026 güncellemesi: İnternetten yapılan sorgulamalar ön bilgi sağlar. Proje ve sözleşme kararı öncesinde güncel resmî imar durumu ilgili belediyeden doğrulanmalıdır.
DÖNÜŞÜM YOLUNU BELİRLEYİN
Esenler’de hangi dönüşüm modelleri uygulanabilir?
- Parsel bazlı dönüşüm: Mevcut binanın kendi parseli üzerinde güncel imar koşullarına göre yeniden yapılmasıdır.
- Riskli yapı süreci: Yetkili kuruluşun riskli yapı tespitiyle başlayan bina bazlı süreçtir.
- Riskli alan uygulaması: Tek bir binadan daha geniş bir alanın dönüşüm kararlarına tabi olmasıdır.
- Rezerv yapı alanı: Dönüşüm kapsamında yeni yerleşim ve yapıların üretilmesi amacıyla belirlenen alanları kapsar.
- Ada veya bölge bazlı dönüşüm: Birden fazla parselin birlikte planlanmasını gerektirebilir.
Parselinizin belirli bir dönüşüm alanında kalıp kalmadığını Esenler Belediyesi Kentsel Dönüşüm Merkezi ve güncel plan kayıtlarından doğrulayın.
İLK KONTROL
Ada ve parsel bilgisi nasıl bulunur?
- Tapu belgenizi veya e-Devlet’teki tapu bilgilerinizi kontrol edin.
- İl, ilçe ve mahalle bilgilerini doğrulayın.
- Ada ve parsel numarasını not alın.
- Parselin konumunu TKGM Parsel Sorgu üzerinden kontrol edin.
- Esenler Belediyesi E-İmar sisteminden ön sorgulama yapın.
TKGM Parsel Sorgu; konum, yüzölçümü ve temel taşınmaz bilgilerini gösterir. Bu bilgiler tek başına yapılaşma hakkını belirlemez.
PARSELİNİZİ TANIYIN
Esenler E-İmar üzerinden neler kontrol edilmeli?
- Parselin kullanım kararı ve geçerli planı
- Emsal veya KAKS değeri ile TAKS değeri
- Kat adedi ya da yapı yüksekliği
- Ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri
- Bitişik, ayrık veya blok yapı düzeni
- Yol, park veya başka bir donatı alanından etkilenme durumu
- Özel plan notları, tevhit veya ifraz gerekliliği
- Riskli alan ya da rezerv yapı alanı durumu
E-İmar ekranı ön bilgi verir; doğrudan ruhsat veya kesin inşaat hakkı anlamına gelmez. Mimari çalışma öncesinde belediyeden yazılı ve güncel imar durumu alınması daha güvenlidir.
TEMEL İMAR KAVRAMLARI
Emsal, TAKS ve çekme mesafesi ne anlama gelir?
Emsal, parsel üzerinde yapılabilecek emsale dâhil toplam inşaat alanının belirlenmesinde kullanılan temel değerlerden biridir. Arsa alanı ile emsal değerini çarpmak, maliklere dağıtılabilecek kesin net metrekareyi göstermez.
TAKS, yapının zeminde parselin ne kadarını kaplayabileceğiyle ilgilidir. Çekme mesafeleriise binanın yola ve parsel sınırlarına ne kadar yaklaşabileceğini belirler. Parsel şekli, cephe, otopark, ortak alanlar ve teknik hacimler de uygulanabilir projeyi etkiler.
Esenler Belediyesi 20 Haziran 2025’te çatı piyesi ve çatı katına ilişkin belediye meclisi kararının İBB onayına gönderildiğini duyurdu. Bu açıklama her parselde doğrudan ilave kat hakkı bulunduğu anlamına gelmez; güncel plan notu ayrıca kontrol edilmelidir.
PROJE GERÇEKLİĞİ
Mevcut bina ile yeni proje neden aynı olmayabilir?
- Binanın yapıldığı tarihten sonra imar planının değişmesi
- Mevcut yapıda ruhsata veya projeye aykırı bölümler bulunması
- Güncel otopark, yangın, deprem ve erişilebilirlik koşulları
- Çekme mesafeleri ile ortak ve teknik alan ihtiyaçları
- Parselin yol veya kamu alanından etkilenmesi
Bu nedenle teklifler alınmadan önce mevcut tapu ve ruhsat bilgilerinin güncel imar koşullarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir.
ÖN FİZİBİLİTEYE HAZIRLIK
Teklif almadan önce hangi bilgiler hazırlanmalı?
- Mahalle, ada-parsel ve arsa yüzölçümü
- Mevcut bina yaşı, kat ve bağımsız bölüm sayısı
- Tapuda görünen arsa payları
- Mevcut ruhsat ve mimari proje
- Varsa riskli yapı raporu
- E-İmar sorgusu veya yazılı imar durumu
- Maliklerin dönüşüme ve ek ödemeye yaklaşımı
- Dükkân, otopark ve ortak alan bilgileri
İlk talep oluşturulurken bütün belgelerin hazır olması şart değildir. Eksik veya henüz bilinmeyen bilgiler açıkça belirtilerek süreç başlatılabilir.
AYNI ÖLÇÜTLERLE BAKIN
Müteahhit teklifleri nasıl karşılaştırılmalı?
- Bağımsız bölüm: Her malike hangi bölüm öneriliyor?
- Metrekare: Brüt, net ve emsale dâhil alanlar nasıl hesaplandı?
- Ek ödeme: Maliklerden ek ödeme isteniyor mu?
- Otopark: Otopark çözümü ve maliyetler nasıl ele alınıyor?
- Süre: Ruhsat ve inşaat için öngörülen süre nedir?
- Kira desteği: Tutar ve ödeme dönemi nedir?
- Teknik kalite: Teknik şartname ne kadar ayrıntılı?
- Teminat: Firma hangi mali ve hukuki güvenceleri sunuyor?
En yüksek metrekareyi veya en düşük ek ödemeyi sunan teklif her zaman en güvenli teklif olmayabilir. Firmanın yeterliliği, geçmiş projeleri, teslim koşulları ve sözleşme teminatları da birlikte değerlendirilmelidir.
KISA CEVAPLAR
Esenler kentsel dönüşümünde sık sorulan sorular
Esenler’de her bina kentsel dönüşüme girebilir mi?
Her binanın durumu ayrıdır. Yapının risk durumu, imar koşulları, mülkiyet yapısı ve bulunduğu alanın statüsü birlikte incelenmelidir.
Ada-parsel bilgisi imar durumunu öğrenmek için yeterli mi?
Sorgulamaya başlamak için yeterlidir; kesin proje hakkı için yürürlükteki imar planı, plan notları ve belediyenin resmî değerlendirmesi gerekir.
Emsal yükselirse bütün alan maliklere mi kalır?
Hayır. Ortak alanlar, teknik hacimler, otopark, merdiven, asansör ve projenin diğer zorunlu bölümleri hesaba katılmalıdır.
Aynı sokaktaki yeni bina bizim parsel için örnek olur mu?
Fikir verebilir; ancak kesin örnek sayılamaz. Parsel büyüklüğü, cephe, çekme mesafeleri, plan notları ve ruhsat tarihi farklı olabilir.
Kentsel Rehberim imar hakkını veya teklif alınacağını garanti eder mi?
Hayır. Kentsel Rehberim, talep sahipleriyle uygun firmalar arasında ilk iletişimin kurulmasını ve tekliflerin karşılaştırılmasını sağlayan bir platformdur. İmar hakkını belirlemez ve teklif geleceğine ilişkin garanti vermez.
SONUÇ
Önce parseli tanıyın, sonra teklifleri karşılaştırın
Ada-parsel bilgisi, imar durumu, mevcut yapı özellikleri ve malik beklentileri netleştikçe firmaların hazırlayacağı ön değerlendirmeler daha anlamlı hâle gelir.
KAYNAK ŞEFFAFLIĞI