Süreci adım adım anlayın, karar öncesinde doğru soruları görün.

Mevcut durumu ve ihtiyaçları görün

“Ne yapılabilir?” sorusundan önce “Bugün ne biliyoruz?” sorusunu yanıtlayın. Mevcut yapının bağımsız bölümleri, parseli, kullanım biçimi ve malik beklentileri aynı çerçevede görülmelidir.

• Binanın yenilenme ihtiyacına ilişkin teknik bir inceleme yapıldı mı?
• Tapu kayıtları ile fiilî kullanım arasında fark var mı?
• Ortak öncelik güvenlik, alan korunması, ek ödeme veya teslim süresi mi?
• İlk değerlendirmeyi etkileyebilecek eksik ya da çelişkili bilgi var mı?

Riskli yapı tespitini doğru çerçevede ele alın

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yürütülen resmî bir teknik süreçtir. Tebligat, itiraz, tahliye ve yıkım adımları güncel usule göre izlenmelidir.

Riskli yapı tespiti, binanın güvenlik durumuna ilişkin teknik ve resmî bir işlemdir; yeni binanın imar hakkını, daire büyüklüklerini veya paylaşım modelini tek başına belirlemez.

Malikler için ortak bilgi zemini oluşturun

Kentsel dönüşüm kararları yalnızca bir oran veya tek bir toplantı tutanağından ibaret değildir. Yapılacak işlemin türüne ve güncel mevzuata göre karar, bildirim ve çoğunluk kuralları farklı sonuçlar doğurabilir.

• Güncel tapu ve arsa payı bilgilerinin esas alındığını doğrulayın.
• Toplantı çağrısı ve bildirim usulünü kontrol edin.
• Kararın kapsamını açık ve yazılı hâle getirin.
• Karara katılmayan maliklere ilişkin güncel süreci teyit edin.
• Vekâletnamelerin kapsamını ve temsil yetkisinin sınırlarını anlayın.

Arsa payı örnekleriyle salt çoğunluk rehberini okuyun →

İmar ve proje verilerini varsayımlardan ayırın

Parsel alanı tek başına yeni yapının toplam alanını göstermez. İmar planı, plan notları, çekme mesafeleri, yol veya terk durumu, kat yüksekliği, ortak alanlar, otopark, sığınak, yangın ve erişilebilirlik hükümleri birlikte değerlendirilir.

• Emsal alanı ile toplam inşaat alanını ayırın.
• Brüt, net, satılabilir ve ortak alan kavramlarını tanımlayın.
• Bodrum, çatı ve ticari alanların hesaba nasıl katıldığını görün.
• Bağımsız bölümlerin kat, cephe ve büyüklük dağılımını inceleyin.
• Hesabın resmî veriye mi, varsayıma mı dayandığını işaretleyin.

Müteahhit tekliflerini aynı ölçütlerle karşılaştırın

Bir teklifin yalnızca maliklere kaç daire kaldığına veya ek ödeme çıkıp çıkmadığına bakmak yeterli değildir. Sonucun hangi alan hesabına, maliyet düzeyine ve teknik kapsama dayandığı da görünür olmalıdır.

• Malik ve yüklenici paylaşımı ile bağımsız bölüm dağılımı
• Brüt ve net alan tanımları ile değer farkları
• İnşaat sınıfı, malzeme ve teknik şartname
• Yan maliyetler, desteklerin hesaba katılma biçimi ve hariç işler
• Teminat, teslim süresi, gecikme ve fiyat güncelleme koşulları

Sözleşmeyi yalnızca paylaşım oranıyla değerlendirmeyin

Teknik şartname, ödeme ve paylaşım hükümleri, teminatlar, yetkiler, teslim koşulları ve uyuşmazlık hâlleri bir bütün olarak ele alınmalıdır. Taslak; imza ve vekâlet öncesinde kentsel dönüşüm alanında çalışan bir avukatça incelenmelidir.

• Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki mi?
• Ruhsat ve yapım takvimi hangi başlangıç noktasına bağlı?
• Vekâlet ve tapu işlem yetkilerinin sınırı açık mı?
• Teminat, gecikme, fesih ve ek maliyet koşulları tanımlı mı?
• Teslim, iskân, kat mülkiyeti ve ayıp giderme yükümlülükleri yazılı mı?

Tahliye, yıkım ve ruhsat adımlarını ayırın

Tahliye, aboneliklerin kapatılması, yıkım ruhsatı, güvenli yıkım, enkaz işlemleri ve yeni yapı ruhsatı birbirinden ayrı idari ve teknik adımlardır. Sıra ve gerekli belgeler ilgili belediye ve idareden teyit edilmelidir.

Yıkım ruhsatının alınmış olması, yeni yapının inşaat ruhsatının da hazır olduğu anlamına gelmez.

Maliyet, destek ve finansmanı tek tabloda görün

Yapım bedelinin yanında proje, danışmanlık, yıkım, zemin, ruhsat, harç, vergi, otopark, altyapı, geçici konut, finansman ve beklenmeyen giderler toplam dengeyi etkileyebilir.

• Destek tutarını ve başvuru süresini resmî kaynaktan doğrulayın.
• Desteğin kimin adına ve hangi aşamada kullanılacağını belirleyin.
• Programların birlikte kullanılıp kullanılamayacağını kontrol edin.
• Desteği kesin finansman kaynağı gibi kabul etmeyin.
• Teklifte desteklerin maliyetten nasıl düşüldüğünü görün.

Yapım sürecini ve teslim koşullarını izleyin

Sözleşme imzalandıktan sonra ruhsat, temel, taşıyıcı sistem, ince işler ve ortak alanlardaki ilerlemenin nasıl takip edileceği belirlenmelidir. Proje değişiklikleri ve malzeme onayları kayıt altına alınmalıdır.

• Yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti işlemleri
• Ortak alanlar, abonelikler ve teknik sistemler
• Eksik ve ayıplı işlerin tespiti
• Garanti ve giderim süreleri

Anahtar teslimi, projenin hukuken ve teknik olarak bütün yükümlülükleriyle tamamlandığı anlamına tek başına gelmez.