Toplam bütçeyi tüm giderler, zamanlama ve finansman koşullarıyla birlikte görün.

Hesabın hangi alan üzerinden yapıldığını belirleyin

Maliyet hesabında kullanılan metrekare; emsal alanı, toplam yapı inşaat alanı, ruhsat alanı, bağımsız bölüm brütü veya satılabilir alan olabilir. Bu kavramlar aynı değildir. Bodrum, otopark, sığınak, merdiven–asansör çekirdeği, teknik hacimler ve ortak alanlar satışa konu olmasa bile yapım maliyeti oluşturabilir.

• Maliyet hangi toplam alan üzerinden hesaplanıyor?
• Emsal dışı ve ortak alanlar dâhil mi?
• Alan yaklaşık kabul mü, ön proje mi, ruhsat projesi mi?
• Proje değişirse bedel nasıl güncellenecek?

Metrekare fiyatını yalnızca dairelerin toplam brüt alanıyla çarpmak, toplam yapım ihtiyacını eksik gösterebilir.

Yapım bedelinin içeriğini kalemlere ayırın

“Anahtar teslim” ifadesi her teklifte aynı kapsamı göstermeyebilir. Şantiye kurulumu, yıkım, hafriyat, temel ve taşıyıcı sistemden cepheye; teknik sistemlerden asansör, ortak alanlar ve çevre düzenine kadar bütün işler teknik şartnameyle tanımlanmalıdır.

• Kaba ve ince işler ile teknik sistemler
• Zemin iyileştirme, iksa ve temel
• Daire içi ve ortak alan teslim standardı
• Test, eksik iş ve garanti süreçleri

Malzeme markası tek başına yeterli değildir; ürün sınıfı, teknik performans, miktar, uygulama standardı ve muadil koşulu birlikte yazılmalıdır.

Yapım dışındaki proje giderlerini görünür kılın

Riskli yapı tespiti, ölçüm ve etütler; mimari–mühendislik hizmetleri, yapı denetimi, noter ve hukuk giderleri, yıkım, ruhsat ve kurum işlemleri, altyapı bağlantıları, otopark yükümlülüğü, tapu işlemleri, vergi–harçlar, taşınma ve finansman giderleri somut projeye göre ayrıca oluşabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı işlemlerde istisna veya muafiyet bulunabilse de her giderin otomatik olarak muaf olduğu varsayılmamalıdır.

Zamanın bütçe üzerindeki etkisini hesaplayın

Bir maliyet tahmini yalnızca tutar değil, tarih de taşımalıdır. Fiyat hareketleri, proje revizyonu, tahliye gecikmesi, zemin sürprizi veya tedarik sorunu; hem yapım bedelini hem de kira ve finansman giderlerini artırabilir. Ödeme planı ile iş programı birlikte okunmalıdır.

• Tahmin ve teklif tarihi
• Fiyat geçerlilik süresi
• İş aşamasına bağlı hakedişler
• Kullanım kuralı tanımlı beklenmeyen gider payı

Paylaşım modelinin gerçek finansman etkisini okuyun

Kat karşılığı modelde maliklerin nakit ödeme yapmaması projenin maliyetsiz olduğu anlamına gelmez. Yüklenici maliyetini ve ticari riskini kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin ekonomik değeriyle karşılamayı hedefler. Malik katkılı modelde ise toplam katkı, dağıtım ölçütü, ödeme zamanı ve revizyon kuralı açık olmalıdır.

Destek veya satış geliri kimin hesabına geçerse geçsin, toplam maliyete ve taraf yükümlülüklerine etkisi sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Kamu desteklerini kesinleşmiş kaynak gibi yazmayın

Hibe, kredi, kira yardımı, faiz desteği ve yerel programların kapsamı, hak sahipliği, başvuru zamanı, ödeme biçimi ve kullanım amacı farklıdır. Bir desteği bütçede araştırılacak, başvuruya uygun olabilir, başvuruldu veya onaylandı durumlarından biriyle izleyin.

Faiz desteğinin bulunması bankanın mutlaka kredi vereceği; bir kampanyanın duyurulması da projenin otomatik olarak destek alacağı anlamına gelmez.

Krediyi yalnızca aylık taksitle değerlendirmeyin

Anapara kadar faiz veya katılım maliyeti, vade, ödemesiz dönem, tahsis ve ekspertiz giderleri, sigortalar, teminat, erken ödeme koşulu ve değişken oran riski de önemlidir. Proje gecikirse kredi geri ödemesi kira giderleri sürerken başlayabilir.

Platformdaki finansman senaryosu banka teklifi veya kredi onayı yerine geçmez; her malik kendi ödeme gücü ve kredi uygunluğunu ayrıca değerlendirmelidir.

Tek rakam yerine üç senaryo oluşturun

Erken aşamada tek bir kesin maliyet sunmak yerine temel, dengeli ve stres senaryolarını aynı alan, teknik kapsam ve tarih üzerinden kurun. Böylece hangi farkın gerçek bir riskten, hangisinin farklı hesap yönteminden doğduğunu görebilirsiniz.

Bir senaryoda KDV veya ortak alanlar bulunup diğerinde bulunmuyorsa karşılaştırma yanıltıcı olur.