Parsel verisini proje varsayımından ayırın; yapılabilir olanı netleştirin.

Parselin kimliğini ve güncel sınırını doğrulayın

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri başlangıç noktasıdır. Ancak tapuda yazan yüzölçümü her zaman yapılaşma hesabında kullanılacak net imar parseli alanıyla aynı olmayabilir. Yola veya başka bir kamu alanına terk, tevhit, ifraz, sınır düzeltmesi ya da imar uygulaması ihtiyacı hesabı değiştirebilir.

• Ada ve parsel bilgisi güncel mi?
• Tapu alanı ile net imar parseli alanı aynı mı?
• Yola terk, tevhit, ifraz veya başka bir uygulama gerekiyor mu?
• Parselde şerh, irtifak, koruma veya özel alan kararı var mı?
• Mevcut bina, kadastro ve ruhsat kayıtları birbiriyle uyumlu mu?

Yürürlükteki planı ve bütün plan notlarını birlikte okuyun

Tek bir harita ekranı veya sözlü belediye bilgisi yeterli olmayabilir. Uygulama imar planındaki kullanım kararı; konut, ticaret, karma kullanım veya başka bir işlevi gösterebilir. Yapı nizamı, kat adedi ya da yükseklik, emsal, taban alanı, çekme mesafeleri ve özel hükümler pafta ile plan notlarında birlikte değerlendirilmelidir.

Bir belediye ekranı ön bilgi sağlayabilir; ilgili parsel için düzenlenen güncel resmî belge ve yetkili uzmanın teknik değerlendirmesi yerine geçmez.

TAKS, KAKS/emsal ve taban oturumunu birbirine karıştırmayın

TAKS, yapının tabanda parsel üzerinde kaplayabileceği alanla; KAKS/emsal ise emsal hesabına giren kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıyla ilişkilidir. Basit bir “parsel alanı × emsal” işlemi yalnızca ilk teorik büyüklüğü gösterebilir; yapının geometrisini, emsal dışı alanları veya satılabilir alanı tek başına açıklamaz.

• Merdiven, asansör, sığınak, otopark ve teknik hacimler
• Yol ve çekme mesafelerinin tasarıma etkisi
• Emsale dâhil ve emsal dışı alanlar
• Bağımsız bölümlerin net ve brüt alanları

Emsal hesabını maliklere kalacak kesin metrekare veya satılabilir toplam alan olarak kabul etmek yanlış sonuç doğurabilir.

Çekme mesafeleri, nizam, kot ve yüksekliği birlikte çözün

Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri; ayrık, bitişik veya blok nizam; bina cephesi ve derinliği; yol genişliği, kot alma biçimi, kat yüksekliği ve varsa yükseklik sınırı yapı kütlesini biçimlendirir. Özellikle küçük, dar, köşe veya eğimli parsellerde teorik emsal alanının mimari olarak verimli yerleşmesi zorlaşabilir.

Komşu parseldeki veya mevcut binadaki kat adedi, yeni proje için tek başına kazanılmış hak ya da ruhsat ölçüsü oluşturmaz.

Mevcut yapı envanterini yeni proje hakkından ayırın

Mevcut binanın ruhsatı, onaylı projesi, yapı kullanma izin belgesi, fiilî ölçüsü ve tapudaki bağımsız bölüm bilgileri farklı sonuçlar gösterebilir. Sonradan kapatılmış alanlar, projeye aykırı kullanımlar veya tapuda görünmeyen bölümler yeni yapıda otomatik olarak korunmaz.

• Bağımsız bölüm ve kullanım türleri
• Yaklaşık brüt ve net alanlar
• Cephe, kat ve ortak alan özellikleri
• Tapu, ruhsat ve fiilî kullanım farklılıkları

Alan dilini proje başlamadan ortaklaştırın

Brüt alan, net alan, inşaat alanı, emsale dâhil alan, toplam yapı inşaat alanı ve satılabilir alan aynı kavramlar değildir. Tekliflerde aynı kelime farklı hesap yöntemleriyle kullanılabildiği için metrekarelerin hangi sınırlar üzerinden ölçüldüğü açıkça yazılmalıdır.

• Duvarlar, kolonlar, balkonlar ve ortak alan payları dâhil mi?
• Rakam çizimden mi, yaklaşık kabulden mi, kullanıcı beyanından mı geliyor?
• Emsal dışı alanlar toplam inşaat alanında ayrıca gösteriliyor mu?
• Daire brütü ile proje toplam brütü aynı yöntemle mi hesaplandı?

Mimari kurguyu diğer teknik projelerle birlikte değerlendirin

Bir yapının ruhsata giden dosyası yalnızca kat planlarından oluşmaz. Mimari çözüm; zemin ve temel verileri, taşıyıcı sistem, mekanik ve elektrik tesisatları, enerji verimliliği, yangın güvenliği, otopark, sığınak, asansör, erişilebilirlik ve çevre düzeni gibi başlıklarla uyumlu ilerlemelidir.

Bir kat planında iki daire geometrik olarak sığıyor görünse bile merdiven–asansör çekirdeği, kaçış mesafesi, tesisat şaftı, gün ışığı, erişilebilirlik veya taşıyıcı sistem çözümü planı değiştirebilir.

Ön proje, ruhsat projesi ve uygulama kararlarını ayrı izleyin

İlk eskiz veya avan çalışma seçenekleri görmeye yarar. Ruhsat projesi ilgili idarenin güncel imar ve mevzuat kontrolleri doğrultusunda hazırlanıp onay sürecine girer. Uygulama projeleri ve teknik detaylar ise yapının sahada nasıl inşa edileceğini tarif eder. Bu aşamalar arasında parsel ölçüsü, zemin etüdü, kurum görüşü veya belediye incelemesi nedeniyle revizyon olabilir.

Ruhsat önemli bir eşiktir; inşaatın onaylı projeye uygun ilerlemesi, yapı denetimi ve yapı kullanma izin belgesi sürecin devamıdır.