Haklarınızı ve yükümlülüklerinizi erken görün, her adımı kayıtlı ilerletin.

Malik, tapu ve temsil bilgilerini netleştirin

Kimin hangi arsa payına sahip olduğu, taşınmaz üzerindeki haklar, miras veya devir işlemleri ve toplantılarda kimin hangi yetkiyle temsil edileceği başlangıçta belirlenmelidir. Bağımsız bölüm sayısı ile arsa payı aynı şey değildir; karar yeter sayısını kişi veya daire sayısıyla hesaplamak ciddi hata doğurabilir.

• Güncel tapu ve arsa payı kayıtlarını kontrol edin.
• Miras, devir veya takyidat başlıklarını görünür kılın.
• Temsil belgeleri ile vekâlet kapsamını işlem öncesinde doğrulayın.

Riskli yapı tespitini doğru kanaldan başlatın

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, yetkili ve lisanslı kurum veya kuruluşlarca yürütülür. Güncel resmî açıklamalara göre maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tespitin başlatılması için başvurabilir.

Bir malikin riskli yapı tespitini başlatabilmesi, yeni uygulamaya tek başına karar verebilmesi anlamına gelmez. Riskli yapı tespiti; imar hakkını, alanı, paylaşımı veya yüklenici seçimini de belirlemez.

Bildirimi ve itiraz süresini takip edin

Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim güncel mevzuatta tanımlanan usullerle yürütülür. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel bilgilendirmesinde muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi kabul edilmekte ve bu tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilmektedir. İtiraz yetkili idareye süresinde verilen dilekçeyle yapılır ve teknik heyetçe incelenir.

• e-Devlet bildirimlerini düzenli izleyin.
• Muhtarlık ilanı ve yapıya asılan tutanağı takip edin.
• Tebliğ ve başvuru tarihlerini belgeleyin.

Malik toplantısını ve karar tutanağını usulüne uygun hazırlayın

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yeni uygulamaya ilişkin toplantı yapılabilir. Güncel resmî açıklamaya göre toplantı ve karar, paydaşların hisseleri oranında en az salt çoğunluğuyla yürütülür ve imzalı tutanağa bağlanır. Bu hesap kişi veya bağımsız bölüm sayısına göre yapılmaz.

• Toplantı tarihi, yeri, katılımcılar ve temsil yetkileri
• Katılanların arsa payları ve karar yeter sayısı
• Değerlendirilen teklif ile temel paylaşım ve maliyet koşulları
• Karşı oylar, çekinceler, ekler ve imzalar
• Bildirim ve sonraki işlemleri yürütecek kişi veya kişiler

Kararı katılmayan maliklere doğru biçimde bildirin

Oybirliği oluşmadığında, salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma koşullarını içeren teklifin karara katılmayan maliklerin inceleyebileceği biçimde ve mevzuattaki usulle bildirilmesi gerekir. Bildirim yalnızca “karar aldık” dememeli; teklifin ve anlaşma koşullarının erişilebilir olmasını sağlamalıdır.

• Bildirim içeriğini ve eklerini birlikte saklayın.
• Teslim, ilan veya elektronik bildirim kanıtlarını koruyun.
• Süre başlangıcını varsaymayın; yetkili idareden teyit edin.

Salt çoğunluk, bildirim ve katılmayan malik sürecini ayrıntılı inceleyin →

Anlaşmayan payların satış sürecini ayrı değerlendirin

Karara katılmayan malikin arsa payının açık artırma yoluyla satışı, çoğunluk kararının alındığı anda kendiliğinden gerçekleşmez. Yetkili idareye başvuru, bedel tespiti, satış ilanı, açık artırma ve tapu tescili gibi ayrı işlemler içerir. Yetkili merci ve belge listesi taşınmazın konumuna ve güncel uygulamaya göre teyit edilmelidir.

Pay satışı mülkiyet hakkını doğrudan etkiler. Hem karar alan hem de karara katılmayan maliklerin bu aşamada bağımsız hukuki danışmanlık alması önemlidir.

Sözleşme ve vekâleti paylaşım oranından ibaret görmeyin

Yükleniciyle yapılacak sözleşme yalnızca maliklere kalacak oranı veya daire sayısını yazıyorsa projenin kritik riskleri açıkta kalabilir. Teknik şartname, alan tanımları, mali hükümler, süre, teminat, gecikme, proje değişikliği, devir, ayıplı iş, fesih ve teslim koşulları bir bütün olarak incelenmelidir.

Vekâletin konusu, süresi, alt vekil, satış, ipotek, kredi, proje değişikliği ve sözleşme imzalama yetkileri noter işlemi öncesinde bağımsız hukukçuya kontrol ettirilmelidir.

Tahliye, yıkım, yapım ve teslimi belge üzerinden izleyin

Riskli yapı kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım için yapılacak bildirim ayrı bir süreçtir. Güncel resmî bilgilendirmede maliklere ve yapıda ikamet edenlere 90 günü aşmayan bir süre verilebileceği belirtilmektedir; somut süre bildirimin içeriğinden izlenmelidir. Yapım başladıktan sonra da ruhsat, revizyon, sigorta, ilerleme, teminat ve teslim belgeleri takip edilmelidir.

Anahtarın verilmesi; iskân, tescil, ortak alan, eksik ve ayıplı iş kontrollerinin tamamlandığını tek başına göstermez.