2026 güncel bilgi: 4 Şubat 2026 tarihli düzenlemeyle malik toplantısı, karar tutanağı ve ruhsat sürecinde uygulanacak salt çoğunluk usulleri ayrıntılandırıldı.
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin aynı kararı kabul etmesidir. Ölçü malik veya daire sayısı değil, tapuda kayıtlı arsa payıdır.
Toplam arsa payı 1.000 birim olan bir parselde kararı destekleyen maliklerin payları toplamı 500'ü aşmalıdır. Tam olarak 500 pay, yani toplamın yarısı, salt çoğunluk oluşturmaz. Günlük dilde kullanılan “yüzde 50+1” ifadesiyle anlatılmak istenen de toplam arsa payının yüzde 50'sini aşan bu çoğunluktur.
Kararı destekleyen maliklerin arsa payları toplamı
Kısa uyarı: “Binada 10 daire varsa 6 imza her durumda yeterlidir” denemez. Bu sonuç yalnızca arsa payları eşit olduğunda geçerlidir.
HESABIN TEMELİ
Salt çoğunluk malik sayısına göre mi hesaplanır?
Hayır. Kentsel dönüşümde salt çoğunluk hesabında her malikin güncel tapu kaydındaki arsa payı dikkate alınır. Bu nedenle aynı sayıda malik bulunan iki binada gerekli imza sayısı farklı sonuç verebilir.
- Bir malik birden fazla bağımsız bölüme sahipse toplam arsa payıyla hesaba katılır.
- Bir bağımsız bölümün birden fazla sahibi varsa her paydaş kendi hissesi oranında değerlendirilir.
- Dairelerin veya iş yerlerinin arsa payları birbirinden farklı olabilir.
- Kiracılar malik olmadıkları için mülkiyet kararındaki çoğunluk hesabına dâhil edilmez.
Kişi sayısı az görünse de toplam pay yarıdan fazla olduğu için salt çoğunluk sağlanabilir.
Daha fazla kişi desteklese bile toplam pay yüzde 50'yi aşmadığı için karar yeterli çoğunluğa ulaşmaz.
İmza toplanmadan önce malik ve arsa payı dağılımı güncel tapu kayıtlarından kontrol edilmelidir.
EŞİT PAYLI ÖRNEKLER
Arsa payları eşitse kaç malik onay vermeli?
Bütün maliklerin arsa payları eşitse kişi sayısı üzerinden aşağıdaki pratik tablo kullanılabilir. Arsa payları farklıysa tablo geçerli değildir; payların tek tek toplanması gerekir.
| Toplam malik sayısı | Gerekli en az onay |
|---|---|
| 4 malik | 3 malik |
| 5 malik | 3 malik |
| 6 malik | 4 malik |
| 8 malik | 5 malik |
| 10 malik | 6 malik |
| 11 malik | 6 malik |
| 12 malik | 7 malik |
Örnek: Arsa payları eşit 6 malikli bir binada 3 malik toplamın tam yarısını temsil eder ve yeterli olmaz. En az 4 malikin kararı desteklemesi gerekir.
GÜNCEL KURAL
Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk devam ediyor mu?
Eski düzenlemede 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı dönüşüm kararları için arsa payları bakımından en az üçte iki çoğunluk aranıyordu. 2023 yılında yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile bu eşik salt çoğunluk olarak değiştirildi.
- 2023 öncesi: İnternette hâlâ üçte iki çoğunluktan söz eden eski içeriklerle karşılaşabilirsiniz.
- Güncel genel kural: 6306 kapsamındaki uygulama kararlarında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınır.
- 2026 düzenlemesi: Malik toplantısı, kararın imzalanması ve ruhsat başvurusu için izlenecek usuller daha ayrıntılı düzenlenmiştir.
Salt çoğunlukla; yeniden yapım modeli, müteahhit ve proje teklifinin seçimi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı, parsellerin birleştirilmesi ya da ayrılması ve uygulamanın gerektirdiği bazı izin ve ruhsat işlemleri hakkında karar alınabilir. İşlemin niteliğine göre ek teknik ve hukuki şartların ayrıca tamamlanması gerekir.
2026 TOPLANTI USULÜ
Malik toplantısı ve karar süreci nasıl ilerler?
4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, karar öncesindeki malik toplantısının usulü açık biçimde düzenlenmiştir. Toplantı yeri ve zamanı bütün paydaşlara usulüne uygun şekilde bildirilmelidir.
Toplantı çağrısı yapılır
Toplantının yeri ve zamanı bütün paydaşlara yönetmelikteki yöntem ve sürelere uygun olarak bildirilir.
Toplantı yeter sayısı kontrol edilir
Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğunun katılımıyla yapılır.
Karar arsa payına göre alınır
Kararın toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden paydaşlarca kabul edilmesi gerekir.
Karar imzalı tutanağa bağlanır
Alınan karar taraflarca imzalanır; teklif ve anlaşma şartları açık, incelenebilir ve bildirime elverişli biçimde hazırlanır.
Örnek: Toplantıya toplam arsa payının yüzde 60'ını temsil eden malikler katılmış, ancak karara yalnızca yüzde 45'lik pay “evet” demişse karar alınmış sayılmaz.
KARARA KATILMAYAN MALİK
Toplantıya katılmayan veya teklifi kabul etmeyen malik ne olur?
Salt çoğunlukla karar alınması, karara katılmayan malikin arsa payının hemen elinden alınacağı anlamına gelmez. Önce karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin ya da teklifin incelenebileceği yerin mevzuatta belirtilen yöntemlerle bildirilmesi gerekir.
- Karar ve teklif noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir.
- Malike, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren teklifi incelemek ve kabul etmek için 15 gün tanınır.
- Teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında satışa konu olabileceği bildirilir.
- Pay için rayiç değer tespiti yapılır ve pay, bu değerin altında olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlar arasında açık artırmaya çıkarılır.
Pay otomatik olarak çoğunluğa veya müteahhide geçmez. Bildirim, değer tespiti ve resmî satış işlemlerinin tamamlanması gerekir. Satışın ilk aşamada gerçekleşmemesi hâlinde taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında bulunmasına göre mevzuattaki sonraki işlemler uygulanır.
Tek bir malikin karara katılmaması, gerekli salt çoğunluk sağlanmışsa süreci tek başına durdurmaz. Bununla birlikte yanlış toplantı çağrısı, hatalı arsa payı hesabı veya eksik bildirim hukuki uyuşmazlık yaratabilir. Maliklerin hukuka aykırı olduğunu düşündükleri işlemlere karşı başvuru hakları saklıdır.
KAPSAM KONTROLÜ
Her işlem için salt çoğunluk yeterli midir?
Salt çoğunluk kuralı 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamaları için geçerlidir. Bir binadaki her işlem için otomatik olarak aynı oranın yeterli olduğu düşünülmemelidir.
Riskli yapı tespitinden önceki işlemler, güçlendirme kararları, ortak alanlara ilişkin uygulamalar veya 6306 kapsamı dışında kalan konular bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu ya da diğer mevzuat hükümlerindeki farklı karar oranları gündeme gelebilir. Bu nedenle alınacak kararın hukuki niteliği mutlaka belirlenmelidir.
Arsa paylarını ve proje verilerini tek görünümde toplayın.
Kentsel Rehberim yolu sizin yerinize seçmez; eksik bilgileri ve değerlendirilmesi gereken başlıkları görünür kılar.
SIK YAPILAN HATALAR
Salt çoğunluk hesabında nelere dikkat edilmeli?
Çoğunluk bağımsız bölüm adedine göre değil, tapudaki arsa paylarına göre belirlenir.
Toplam arsa payının tam yarısı salt çoğunluk değildir; kararın yarıyı aşması gerekir.
2023 öncesi bilgi içeren internet kaynakları güncel karar eşiğini yansıtmayabilir.
2026 düzenlemesindeki toplantı, tutanak ve bildirim usulleri de eksiksiz uygulanmalıdır.
SIK SORULAN SORULAR
Salt çoğunluk hakkında kısa cevaplar
Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 ne demektir?
Toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin aynı kararı kabul etmesidir. Bu ifade günlük kullanımda yüzde 50+1 olarak söylense de hesap malik sayısına değil, tapudaki arsa paylarına göre yapılır.
10 daireli bir binada kaç kişinin onayı gerekir?
Bütün arsa payları eşitse en az 6 malikin onayı gerekir. Arsa payları farklıysa yalnızca kişi veya daire sayısına bakılarak kesin cevap verilemez.
6 malik bulunan binada 3 malik yeterli midir?
Arsa payları eşitse 3 malik toplamın tam yarısını temsil eder ve yeterli olmaz; en az 4 malik gerekir. Ancak 3 malikin toplam arsa payı yarıdan fazlaysa salt çoğunluk sağlanabilir.
Bir kişinin birden fazla dairesi varsa kaç oy kullanır?
Malikin kaç bağımsız bölümü olduğundan çok, sahip olduğu toplam arsa payı önemlidir. Malik adına kayıtlı bağımsız bölümlerin arsa payları birlikte hesaba katılır.
Karara katılmayan malikin tapusu hemen satılır mı?
Hayır. Önce karar ve teklif usulüne uygun biçimde bildirilir, 15 günlük inceleme ve kabul süresi tanınır; ardından değer tespiti ve resmî satış süreci yürütülür.
Salt çoğunluk sağlandığında müteahhit doğrudan seçilmiş olur mu?
Malikler müteahhit ve sözleşme şartları hakkında salt çoğunlukla karar alabilir. Ancak toplantı, karar tutanağı, sözleşme ve karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin de mevzuata uygun tamamlanması gerekir.
RESMÎ KAYNAKLAR
Bu rehber hazırlanırken kullanılan temel kaynaklar
Son kontrol tarihi: 5 Ağustos 2026
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; resmî kurum görüşü, hukuki danışmanlık veya belirli bir proje için kesin sonuç niteliği taşımaz. Her projenin tapu yapısı ve hukuki durumu farklı olabilir. İşlem öncesinde ilgili idareden ve alanında uzman bir hukukçudan güncel görüş alınması önerilir.