Kentsel dönüşüm yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılması değildir. Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alması, sözleşme, tahliye, proje, ruhsat, inşaat, iskân ve yeni tapu aşamaları birbirine bağlıdır.
Her binanın tapu yapısı, imar koşulları, malik dağılımı ve finansman modeli farklı olduğu için süreç bütün projelerde aynı hızda ilerlemez. Bazı hazırlıklar eş zamanlı yürütülebilir; ancak resmî işlemlerin doğru sırayla ve güncel mevzuata uygun tamamlanması gerekir.
Teknik tespit, tapu, arsa payı ve imar verileri birlikte değerlendirilir.
Malik kararı ile proje ve yapım koşulları yazılı ve karşılaştırılabilir hâle gelir.
Yapı tamamlanır, izinleri alınır ve kat mülkiyetli yeni tapular tescil edilir.
Önemli ayrım: Onaylı proje sonrasında kat irtifakı kurulabilir. Nihai tapu düzeni ise yapı tamamlanıp iskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesiyle oluşur.
BAŞTAN SONA SÜREÇ HARİTASI
Kentsel dönüşüm süreci hangi aşamalardan oluşur?
Aşağıdaki sıra 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tipik bir uygulamanın ana adımlarını gösterir. Dosyanın özelliklerine göre bazı hazırlıklar birbirine paralel yürüyebilir.
Tapu, arsa payı ve imar bilgileri incelenir
Riskli yapı tespiti yaptırılmadan önce parselin ve mevcut binanın genel görünümünü çıkarmak önemlidir. Ada–parsel numarası, arsanın yüzölçümü, tapudaki arsa payları, bağımsız bölüm sayısı, tapu türü ve güncel imar koşulları birlikte incelenir.
TAKS, KAKS veya emsal değerleri; yapı yüksekliği, çekme mesafeleri, yol terki, otopark, sığınak ve ortak alan yükümlülükleri yeni yapıda üretilebilecek alanı etkileyebilir. Riskli yapı tespiti, eski binayla aynı büyüklükte ya da daha büyük bir binanın yapılabileceği anlamına gelmez; yeni yapı başvuru tarihindeki imar koşullarına göre projelendirilir.
Riskli yapı tespiti yaptırılır
Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum veya kuruluşlarca yapılır. Maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi, diğer maliklerin tamamının onayını beklemeden başvuruyu başlatabilir.
Yetkili kuruluş; taşıyıcı sistem özelliklerini, beton ve donatı durumunu, zemin bilgilerini ve ilgili teknik verileri değerlendirerek rapor hazırlar. Halk arasında süreç çoğu zaman ‘karot testi’ olarak adlandırılsa da karot yalnızca teknik incelemenin parçalarından biridir; sonuç yapının bütün taşıyıcı sistemi üzerinden oluşturulur.
Başvuru, teknik inceleme ve 15 günlük itiraz sürecini ayrıntılı inceleyin.
Tespit sonucu bildirilir ve itiraz süreci tamamlanır
Hazırlanan rapor ilgili idare tarafından incelenir. Mevzuata uygun bulunan riskli yapı tespiti tapu kayıtlarına işlenir ve maliklere bildirim süreci başlar. Bildirimler elektronik yöntemler ve muhtarlıkta ilan yoluyla yürütülebildiği için tapu, adres ve e-Devlet bildirimlerinin takip edilmesi önemlidir.
Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. İtiraz teknik heyetçe incelenir; reddedilirse veya süresinde itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Riskli yapı tespiti binanın aynı gün boşaltılacağı anlamına gelmez.
Riskli yapı kararı kesinleşir
Tespitin kesinleşmesiyle yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye ve yıkım sürecine girer. Ancak bu karar yeni binanın hangi yöntemle, hangi müteahhitle ve hangi şartlarla yapılacağını kendiliğinden belirlemez.
Maliklerin proje modelini, finansman yöntemini, paylaşımı, bağımsız bölüm dağılımını, ek ödeme sorumluluklarını, teslim süresini, teknik şartnameyi, teminatı ve denetim düzenini ayrıca değerlendirmesi gerekir.
Malik toplantısı yapılır ve dönüşüm kararı alınır
Bütün paydaşlar toplantıya usulüne uygun biçimde çağrılır; proje modeli, teklifler, sözleşme şartları ve uygulanacak dönüşüm yöntemi görüşülerek karar tutanağa bağlanır. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği toplantı ve bildirim usullerini daha ayrıntılı düzenlemiştir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki temel dönüşüm kararlarında genel kural, maliklerin sahip oldukları toplam arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden salt çoğunluktur. Hesap daire sayısına veya yalnızca toplantıya katılanlara göre değil, tapuda kayıtlı toplam arsa payına göre yapılır. Toplam arsa payı 1.000 birimse 500 pay yeterli değildir; kararın 500’ü aşması gerekir.
Müteahhit, proje modeli ve sözleşme belirlenir
Teklifler yalnızca maliklere verilecek oran veya daire metrekareleri üzerinden karşılaştırılmamalıdır. Firmanın yetki belgesi, geçmiş projeleri ve mali yeterliliği; bağımsız bölüm dağılımı, brüt–net alan tanımları, şerefiye, ek ödemeler, desteklerin maliyet modeline etkisi, teslim takvimi, teknik şartname, teminat ve cezai şartlarla birlikte değerlendirilmelidir.
‘Aynı metrekare verilecek’ gibi genel bir ifade tek başına yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı, alanların nasıl ölçüleceği, ortak alanların hesaba nasıl katılacağı ve sürelerin hangi tarihte başlayacağı açıkça yazılmalıdır. İmza öncesinde teknik, mali ve hukuki inceleme yapılması uyuşmazlık riskini azaltır.
Karara katılmayan maliklere bildirim yapılır
Salt çoğunlukla karar alınması, karara katılmayan maliklerin paylarının hemen el değiştireceği anlamına gelmez. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin, mevzuattaki yöntemlerle bildirilmesi gerekir.
Malike teklifi incelemesi ve kabul etmesi için 15 günlük süre tanınır. Kabul edilmezse değer tespiti ve resmî satış süreci gündeme gelebilir. Pay önce anlaşma sağlayan diğer paydaşlar arasında, tespit edilen rayiç değerden düşük olmamak üzere satışa çıkarılır; otomatik olarak müteahhide veya çoğunluktaki maliklere geçmez.
Tahliye ve yıkım işlemleri tamamlanır
Kesinleşen riskli yapı için maliklere ve kullanıcılara tahliye ve yıkım bildirimi yapılır. Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri; malik ve kiracıların taşınma planı, destek başvuruları, ortak alanlardaki eşyalar, yıkım ruhsatı ve çevre güvenliği birlikte planlanmalıdır.
Kiracı bulunması riskli yapı sürecini ortadan kaldırmaz; ancak tahliye kira sözleşmesi, bildirimler ve güncel mevzuat dikkate alınarak yürütülmelidir. İdarenin tahliye takvimi ile müteahhit sözleşmesindeki daire teslim süresi farklıdır. Yıkımdan sonra taşınmaz fiilen arsa hâline gelir; mülkiyet hakkı ve maliklerin payları ortadan kalkmaz.
Yeni yapının mimari ve teknik projeleri hazırlanır
Yeni bina, eski yapının ölçülerinin doğrudan kopyalanmasıyla değil; güncel imar durumu ve yürürlükteki teknik mevzuata göre tasarlanır. İmar durumu ve aplikasyon belgeleri, zemin ve temel etütleri, mimari–statik–elektrik–mekanik projeler, yangın güvenliği, otopark, sığınak, ortak alan, asansör, erişilebilirlik ve enerji performansı birlikte ele alınır.
Ön fizibilitede öngörülen inşaat alanı, bağımsız bölüm sayısı veya daire büyüklükleri; belediye incelemesi, çekme mesafeleri, merdiven–asansör alanları ve teknik zorunluluklar nedeniyle değişebilir. Teklifteki alanlar mutlaka belediyece onaylanan ruhsat projesiyle karşılaştırılmalıdır.
Yapı ruhsatı alınır
Mimari ve mühendislik projeleri tamamlandıktan, gerekli malik kararları ve bildirimler yürütüldükten sonra belediyeye veya yetkili idareye yapı ruhsatı başvurusu yapılır. Mülkiyet ve parsel bilgileri, projeler, malik kararı, müteahhit–şantiye şefi bilgileri, yapı denetim belgeleri, harçlar ve kurum görüşleri başvuru kapsamında değerlendirilir.
Ruhsatın sonuçlanma süresi belediyeye, parselin durumuna, projelerin eksiksiz hazırlanmasına ve gerekli kurum görüşlerine göre değişir. Bu nedenle bütün projeler için geçerli sabit bir ruhsat süresi vermek doğru değildir.
Onaylı projeye göre kat irtifakı kurulabilir
Onaylı mimari projede yeni bağımsız bölümler oluştuğunda kat irtifakı kurulabilir. Bağımsız bölüm numaraları, kullanım türleri, kat ve konum bilgileri, eklentiler, yeni arsa payları ve malik ya da müteahhide bırakılacak bölümler proje ve sözleşme düzenine göre belirlenir.
Kat irtifakı tapusu, binanın tamamlandığı veya iskân aldığı anlamına gelmez. Yapı tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi alınmalı ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri ayrıca yürütülmelidir.
İnşaat ve yapı denetim süreci yürütülür
Ruhsat ve şantiye koşulları tamamlandığında inşaata başlanır. Yapı denetim kuruluşu ve ilgili idare; temel, taşıyıcı sistem, tesisat, yalıtım ve diğer imalatların ruhsat eki projelere ve teknik kurallara uygunluğunu belirli aşamalarda kontrol eder.
Maliklerin ruhsat ve başlangıç tarihini, sözleşmedeki iş programını, gerçekleşme seviyesini, teknik şartnamedeki malzemeleri, düzenli ilerleme raporlarını, destek veya kredi ödeme koşullarını ve proje değişikliklerini yazılı kayıtlarla izlemesi yararlı olur.
Yapı kullanma izin belgesi alınır
İnşaat tamamlandığında, yapının ruhsat ve eklerine uygun bitirildiğinin belirlenmesi için yapı kullanma izin belgesi, yaygın adıyla iskân, başvurusu yapılır. Onaylı projeler, ortak alanlar, asansör ve tesisatlar, yangın güvenliği, enerji belgeleri, yapı denetim kayıtları ve ilgili kurumlarla ilişik durumu incelenir.
Binanın fiziken tamamlanması tek başına iskân alındığı anlamına gelmez. Teslim sırasında yapı kullanma izin belgesinin düzenlenip düzenlenmediği ayrıca kontrol edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilir ve yeni tapular düzenlenir
İskân alındığında kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir ve yeni binadaki bağımsız bölümler kat mülkiyetli tapularıyla tescil edilir. Tapuda bağımsız bölüm numarası, katı, niteliği, yeni arsa payı, malik bilgileri ve varsa eklentiler yer alır.
Yeni dairelerin numarası, arsa payı ve konumu eski tapuyla aynı olmak zorunda değildir. Dağılım; onaylı proje, malik kararı, sözleşme ve tescil belgelerine göre oluşturulur. Yeni tapu teslim alınırken tapudaki bölümle fiilen teslim edilen dairenin kat, cephe, numara ve eklenti bilgilerinin uyumu kontrol edilmelidir.
SÜRE PLANLAMASI
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?
Kentsel dönüşüm için bütün binalarda geçerli tek bir toplam süre yoktur. İtirazlar, maliklerin uzlaşma düzeyi, teklif ve sözleşme görüşmeleri, karara katılmayan payların satışı, tahliye, imar koşulları, proje revizyonları, kurum görüşleri, finansman, inşaat programı ve iskân işlemleri toplam takvimi değiştirebilir.
Bu nedenle “kesin olarak şu kadar ayda tamamlanır” demek yerine projeyi aşamalara bölerek her adımın başlangıç koşulunu, sorumlusunu ve tamamlanma belgesini takip etmek daha sağlıklıdır.
| Aşama | Süreyi en çok etkileyen konu |
|---|---|
| Ön inceleme | Tapu ve imar bilgilerinin erişilebilirliği |
| Riskli yapı tespiti | Teknik inceleme ve olası itiraz |
| Malik kararı | Arsa payı dağılımı ve uzlaşma |
| Müteahhit sözleşmesi | Tekliflerin ve güvencelerin netleşmesi |
| Tahliye ve yıkım | Resmî bildirimler ve taşınma planı |
| Proje ve ruhsat | İmar koşulları ve proje revizyonları |
| İnşaat | Proje büyüklüğü, finansman ve iş programı |
| İskân ve tapu | Yapının projeye uygun tamamlanması |
DOSYA DÜZENİ
Süreç boyunca hangi belgeler saklanmalıdır?
Süreci yalnızca sözlü bilgilerle takip etmek, hangi şartın ne zaman kabul edildiğini veya bildirimin hangi tarihte yapıldığını belirlemeyi zorlaştırabilir. Maliklerin aşağıdaki belge ve kayıtları düzenli biçimde saklaması yararlı olur:
- Güncel tapu kayıtları ve arsa payı listesi
- Riskli yapı tespit raporu ve bildirimleri
- İtirazlar ve teknik heyet kararları
- Toplantı çağrıları, teslim belgeleri ve malik toplantısı tutanağı
- Müteahhit teklifleri, sözleşme ve teknik şartname
- Vekâletnameler ve karara katılmayan maliklere yapılan bildirimler
- Yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje
- Kat irtifakı kayıtları ve inşaat ilerleme tutanakları
- Yapı kullanma izin belgesi ve teslim tutanakları
- Kat mülkiyetli yeni tapular
Sürecin her aşamasını aynı proje görünümünde netleştirin.
Kentsel Rehberim yolu sizin yerinize seçmez; eksik verileri, varsayımları ve değerlendirilmesi gereken başlıkları görünür kılar.
SIK YAPILAN HATALAR
Süreçte hangi noktalara dikkat edilmelidir?
Yeni yapının imar ve maliyet koşulları görülmeden risk tespitine geçilmesi maliklerin hazırlıksız kalmasına neden olabilir.
Malik kararlarında kişi veya bağımsız bölüm sayısı değil, güncel tapudaki arsa payları belirleyicidir.
Yüksek görünen bir oran; küçük daire, düşük teknik standart, ek ödeme veya yetersiz teminat nedeniyle avantajlı olmayabilir.
Ön fizibilitedeki alanlar ruhsat projesinde değişebilir; kesin dağılım onaylı proje üzerinden kontrol edilmelidir.
Teslim süresinin sözleşme, tahliye, yıkım veya ruhsat tarihinden hangisiyle başlayacağı açıkça yazılmalıdır.
Kat irtifakı proje üzerindeki bölümü gösterir; iskân ve kat mülkiyeti işlemleri ayrıca tamamlanmalıdır.
SIK SORULAN SORULAR
Kentsel dönüşüm süreci hakkında kısa cevaplar
Bir malik tek başına riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Evet. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi yetkili bir kuruluşa başvurabilir; bütün maliklerin başlangıçta birlikte başvurması zorunlu değildir.
Riskli yapı tespitinden sonra bina hemen yıkılır mı?
Hayır. Önce sonucun bildirilmesi ve 15 günlük itiraz sürecinin tamamlanması gerekir. Tespit kesinleştikten sonra ilgili idarenin tahliye ve yıkım bildirimleri takip edilir.
Riskli yapı raporu çıkınca müteahhit otomatik seçilir mi?
Hayır. Riskli yapı tespiti binanın teknik durumuyla ilgilidir. Müteahhit, proje modeli ve sözleşme şartları için maliklerin ayrıca karar alması gerekir.
Bütün maliklerin müteahhitle anlaşması şart mı?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki temel dönüşüm kararlarında genel kural, toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin salt çoğunluğudur. Toplantı, karar ve bildirim işlemlerinin de mevzuata uygun yürütülmesi gerekir.
Kiracılar ne zaman tahliye edilir?
Tahliye tarihi riskli yapı kararının kesinleşmesi, idarenin bildirimi ve binanın resmî işlem takvimine göre belirlenir. Yalnızca müteahhit görüşmelerinin başlaması kiracının hemen taşınmasını gerektirmez.
Yıkımdan sonra tapu tamamen kaybolur mu?
Hayır. Yapının yıkılması mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Taşınmaz arsa niteliğinde devam eder; maliklerin payları tapuda korunur ve yeni proje için tescil işlemleri yapılır.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti tapusu aynı mıdır?
Hayır. Kat irtifakı, onaylı projedeki bağımsız bölümün yapım sürecindeki hukuki karşılığıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanan ve gerekli izinleri alınan yapıdaki bağımsız mülkiyet düzenidir.
Yeni dairem eski dairemle aynı katta olmak zorunda mı?
Hayır. Yeni bağımsız bölüm dağılımı malik kararı, sözleşme, şerefiye düzeni ve onaylı projeye göre belirlenir; eski kat veya daire numarası kendiliğinden korunmaz.
SONUÇ
Her aşamayı kendi belgesi ve tamamlanma koşuluyla izleyin
Kentsel dönüşüm, riskli yapı tespitiyle başlayan ancak yalnızca teknik rapordan ibaret olmayan çok aşamalı bir uygulamadır. Malik kararı, sözleşme, tahliye, yıkım, ruhsat, inşaat, iskân ve tapu işlemleri birbirinin devamıdır.
- Tapu, arsa payı ve imar bilgilerini başlangıçta doğru inceleyin.
- Kararları ve sözleşme şartlarını yazılı, açık ve karşılaştırılabilir hâle getirin.
- Her aşamayı kendi belgesi, sorumlusu ve tamamlanma koşuluyla takip edin.
Kentsel dönüşümde tek bir doğru proje modeli bulunmayabilir. Önemli olan seçenekleri görünür hâle getirmek, varsayımlarla resmî bilgileri ayırmak ve her adımın sonucunu karar vermeden önce değerlendirmektir.
RESMÎ KAYNAKLAR
Bu rehber hazırlanırken kullanılan temel kaynaklar
Son kontrol tarihi: 5 Ağustos 2026
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, teknik veya mali danışmanlık ve belirli bir proje için kesin sonuç niteliği taşımaz. Mevzuat ve idari uygulamalar değişebileceğinden işlem öncesinde ilgili kurumların güncel açıklamaları kontrol edilmeli; projenin niteliğine göre hukukçu, mimar, mühendis ve diğer yetkili uzmanlardan görüş alınmalıdır.