Riskli yapı tespiti, halk arasında çoğu zaman “karot testi” olarak anılsa da yalnızca betondan numune alınmasından ibaret değildir. Taşıyıcı sistem teknik kurallara göre incelenir, hesaplamalar yapılır ve sonuç resmî bir rapora bağlanır.
Raporun uygun bulunması ve riskli yapı tespitinin kesinleşmesi; tapuya belirtme işlenmesi, tahliye, yıkım veya şartları sağlanıyorsa güçlendirme gibi önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle başvurudan önce yalnızca teknik incelemenin değil, sonraki adımların da anlaşılması gerekir.
SÜRECİN 10 ADIMI
Malik veya kanuni temsilcisi yetkili bir kuruluşa başvurur.
Yapıda teknik inceleme ve gerekli numune çalışmaları yapılır.
Riskli yapı tespit raporu hazırlanır.
Rapor, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş idare tarafından incelenir.
Uygun bulunan riskli yapı tespiti tapu müdürlüğüne bildirilir.
Tutanak yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
Malikler, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.
İtiraz edilmezse veya teknik heyetçe reddedilirse tespit kesinleşir.
Tahliye, yıkım veya şartları sağlanıyorsa güçlendirme süreci başlar.
Malikler yeni yapının nasıl gerçekleştirileceğine ilişkin ayrıca karar alır.
Önemli ayrım: Riskli yapı tespiti ile yeni binanın proje ve müteahhit seçimi aynı işlem değildir. Tespit mevcut binanın teknik durumunu belirler; paylaşım, finansman ve yapım modeli için malikler ayrıca karar alır.
TEMEL KAVRAMLAR
Riskli yapı nedir?
6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamladığı veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Bir binanın yalnızca eski olması, duvarlarında çatlak bulunması, deprem bölgesinde yer alması, maliklerce güvensiz görülmesi veya komşu binanın riskli çıkması tek başına resmî riskli yapı sonucunu doğurmaz. Dışarıdan sağlam görünmek de güvenli olduğunun kesin kanıtı değildir.
Riskli yapı tespiti ile bina performans analizi aynı mıdır?
Her teknik inceleme 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti değildir. Genel durum hakkında ön bilgi veren çalışmalar faydalı olabilir; ancak resmî tespitin hukuki ve idari sonuçlarını kendiliğinden doğurmaz.
- Resmî tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşça yapılır.
- İlgili teknik esaslara göre hazırlanır ve elektronik sisteme kaydedilir.
- Yetkili kamu biriminin incelemesine sunulur.
- Uygun bulunursa tapu ve tebligat sürecini başlatır.
Teklif alınırken “Bu çalışma 6306 sayılı Kanun kapsamında resmî riskli yapı tespiti midir?” sorusu açıkça yöneltilmelidir.
BAŞVURU YETKİSİ
Riskli yapı tespiti için kim başvurabilir?
Maliklerden biri veya onun kanuni temsilcisi başvurabilir. Bütün maliklerin birlikte başvurması veya başlangıçta oybirliği sağlaması zorunlu değildir. On bağımsız bölümlü bir binada tek bir bağımsız bölüm maliki de süreci başlatabilir.
Bununla birlikte diğer maliklerin önceden bilgilendirilmesi; teknik ekibin binaya girişi, ortak alanların incelenmesi, numune alınması ve sonraki sürecin yönetimi açısından yararlıdır.
Kiracı güvenlik endişesini malike, yönetime veya ilgili kamu kurumlarına bildirebilir; ancak yalnızca kiracı sıfatıyla resmî malik başvurusu yapamaz.
Yönetici aynı zamanda malikse malik sıfatıyla başvurabilir. Malik değilse gerekli temsil yetkisinin bulunması gerekir.
Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda tapu ve yapının kime ait olduğu başvuru öncesinde yetkili kuruluşla kontrol edilmelidir.
YETKİLİ KURULUŞ VE BELGELER
Riskli yapı tespiti için nereye ve nasıl başvurulur?
Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara yapılır. Özel kuruluşlar, üniversiteler, kamu kurumları, belediyeler ve meslek kuruluşları mevzuattaki şartları sağladıklarında yetkilendirilebilir.
Bir kuruluşun mühendislik hizmeti verebilmesi, otomatik olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında rapor hazırlayabileceği anlamına gelmez. Güncel yetki durumu başvuru tarihinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığından kontrol edilmelidir.
Başvuruda genel olarak kimlik bilgileri, güncel tapu veya mülkiyet kayıtları, adres, ada–parsel bilgileri, temsilci varsa yetki belgesi ve yapının mevcut durumuna ilişkin gerekli bilgiler istenir. Dosyaya göre ek belge talep edilebilir.
Başvurudan önce hangi hazırlıklar yapılmalıdır?
Binadaki maliklerin, bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının güncel tapu kayıtları üzerinden incelenmesi gerekir. Riskli yapı tespitini bir malik başlatabilir; yeni uygulamaya ilişkin kararlar ise toplam arsa payları dikkate alınarak alınır.
Riskli yapı tespiti, mevcut binanın büyüklüğünün veya bağımsız bölüm sayısının yeni projede aynen korunacağını garanti etmez. Yeni yapı güncel imar koşulları ve teknik kurallara göre projelendirilir.
Rapor ücretinin yanında tahliye, taşınma, yıkım, proje, ruhsat, inşaat, ek ödeme ve geçici konut giderleri de gündeme gelebilir. Kesin rakamlar oluşmasa bile muhtemel yükümlülükler görünür hâle getirilmelidir.
Kiracılar, işyeri kullanıcıları ve şehir dışında yaşayan malikler için güncel iletişim bilgileri tutulması; bildirim, tahliye ve taşınma takviminin doğru izlenmesini kolaylaştırır.
Teklifte çalışmanın 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı, toplam ücret, dâhil işlemler, olası ek ücretler, gerekli belgeler, yaklaşık takvim ve raporun elektronik sisteme işlenme süreci açıklanmalıdır.
TEKNİK DEĞERLENDİRME
Riskli yapı tespiti sırasında neler incelenir?
Çalışmalar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2 bölümündeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar doğrultusunda yürütülür. İnceleme programı yapının özelliklerine ve yürürlükteki teknik esaslara göre yetkili uzmanlarca belirlenir.
- Yapının taşıyıcı sistem türü
- Kat sayısı ve geometrisi
- Kolon, perde ve kirişlerin durumu
- Taşıyıcı elemanların boyutları
- Beton özellikleri
- Donatıların konumu ve özellikleri
- Yapıdaki düzensizlikler ve mevcut hasarlar
- Zemin ve yapı bilgileri
- Teknik hesaplamalar
Karot testi nedir?
Karot, betonarme yapıdaki beton özelliklerinin incelenmesi için belirli taşıyıcı elemanlardan alınan silindir biçimindeki numunedir. Ancak karot sonucu tek başına binanın riskli veya güvenli olduğunu göstermez. Donatı bilgileri, yapı geometrisi, taşıyıcı elemanlar, mevcut hasarlar ve teknik hesaplamalar da sonuca etki eder.
Tek bir değere dayanmayın: “Karot iyi çıktı, bina kesin güvenlidir” veya “tek bir değer düşük çıktı, bina kesin yıkılacaktır” yorumları teknik rapor tamamlanmadan yapılmamalıdır.
Teknik incelemeden sonra ne olur?
Yetkili kuruluş raporu hazırlayıp ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkilendirilmiş idareye gönderir. Kamu birimi raporu usul ve teknik esaslar yönünden inceler. Eksik veya yanlış bilgi varsa düzeltme için iade eder; uygun bulursa tapu müdürlüğüne riskli yapı belirtmesi için bildirir ve resmî ilan süreci başlar.
TEBLİGAT VE SÜRELER
Riskli yapı sonucu nasıl bildirilir?
Riskli yapı tutanağı tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir, ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilir ve Başkanlığın internet sitesinde aynı süreyle yayımlanır.
Riskli yapı tespiti, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. İtiraz süresi bu tarihten sonra başlar.
Riskli yapı tutanağı ilgili muhtarlıkta ilan edilir.
Muhtarlık ilanının son gününden itibaren malikler için başlar.
Somut işlemin tebliğ tarihine göre hukuki değerlendirme gerektirir.
Kimler itiraz edebilir, itiraz nereye yapılır?
Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri itiraz edebilir. Kiracı ve diğer kullanıcıların yalnızca kullanıcı sıfatıyla teknik rapora itiraz hakkı yoktur. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne; yetki devri varsa ilgili belediye veya idareye dilekçeyle sunulur.
Dilekçede yapı ve malik bilgileri, itiraz edilen rapor, hatalı olduğu düşünülen teknik tespitler, ölçüm veya numune çalışmalarına ilişkin iddialar, yanlış yapı bilgileri ve varsa uzman görüşleri açıkça gösterilmelidir.
İtirazı kim değerlendirir?
İtirazlar, üniversitelerden bildirilen uzman üyeler ile Başkanlık teşkilatındaki inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendislerinden oluşan teknik heyetçe incelenir. Heyet raporun teknik esaslara uygunluğunu değerlendirir; düzeltme isteyebilir, tespiti kaldırabilir veya riskli yapı sonucunu uygun bulabilir.
Teknik heyetin kararı idari itiraz süreci bakımından kesin niteliktedir; bu ifade yargı yolunun tamamen kapalı olduğu anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemler için 30 günlük dava açma süresi öngörülmekle birlikte başlangıç tarihi ve itirazın dava süresine etkisi somut dosyada hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.
TESPİT KESİNLEŞTİKTEN SONRA
Süresi içinde itiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse ne olur?
Muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmezse tespit kesinleşir. İtiraz edilmişse, teknik heyetin yapının riskli olduğuna karar vermesiyle kesinleşir. Ardından yapı tahliye ve yıkım sürecine girer; ancak bu, binanın aynı gün boşaltılacağı anlamına gelmez.
Tahliye ve yıkım
Riskli yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere ve yapıda ikamet edenlere resmî bildirim yapılarak 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu dönemde taşınma, destek başvuruları, abonelikler, yıkım ruhsatı, çevre güvenliği ve ortak alanlardaki eşyalar planlanmalıdır.
Verilen süre içinde yıkım gerçekleşmezse işlem idarece yapılabilir veya yaptırılabilir; idarenin karşıladığı masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir. Sürecin tamamını Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? rehberinde inceleyebilirsiniz.
Güçlendirme seçeneği
Yıkım yerine güçlendirme isteniyorsa verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilmeli, Kat Mülkiyeti Kanunundaki malik kararı alınmalı, proje hazırlanmalı ve imar mevzuatına uygun ruhsat alınmalıdır. Tamamlanınca tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe veya yetkilendirilmiş idareye başvurulur.
Müteahhit ne zaman seçilir?
Riskli yapı tespiti müteahhidi otomatik olarak seçmez. Malikler proje modelini, finansmanı, teklifleri, bağımsız bölüm dağılımını, ek ödemeleri, teknik şartnameyi, teslim süresini, teminatı ve cezai şartları ayrıca değerlendirir. Karar çoğunluğu kişi veya daire sayısına değil toplam arsa payına göre hesaplanır. Ayrıntılar için Salt Çoğunluk Rehberi incelenebilir.
Tespit mülkiyeti ortadan kaldırır mı?
Hayır. Riskli yapı bilgisi tapuya işlenir ve bina tahliye–yıkım sürecine girer. Yapı yıkıldığında taşınmaz fiilen arsa hâline gelir; maliklerin arsa payları tapu kayıtlarında devam eder. Yeni bağımsız bölümlerin dağılımı malik kararı, sözleşme, onaylı proje ve tescil işlemleriyle belirlenir.
Başvurudan sonraki seçenekleri tek görünümde netleştirin.
Kentsel Rehberim, resmî bilgiler ile kullanıcı beyanlarını ayırır; eksik verileri ve değerlendirilmesi gereken başlıkları görünür kılar.
SIK YAPILAN HATALAR
Riskli yapı tespitinde nelere dikkat edilmelidir?
Her karot veya deprem incelemesi 6306 sayılı Kanun kapsamında resmî riskli yapı tespiti değildir.
Riskli yapı tespit raporu yalnızca güncel yetkisi bulunan kurum veya kuruluşlarca hazırlanmalıdır.
Karot, teknik değerlendirmenin yalnızca bir parçasıdır; sonuç taşıyıcı sistemin bütünü üzerinden oluşturulur.
Yeni projenin olası alanı ve finansman koşulları incelenmeden resmî sürecin başlatılması maliklerin hazırlıksız kalmasına neden olabilir.
Mevzuata göre tespit, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; itiraz süresi bu tarihten itibaren başlar.
Teknik raporun incelenmesi, uzman görüşü ve dilekçe hazırlığı zaman gerektirir.
Rapor mevcut binanın teknik durumunu belirler. Müteahhit, paylaşım, yeni proje ve sözleşme için ayrıca malik kararı gerekir.
SIK SORULAN SORULAR
Riskli yapı tespiti hakkında kısa cevaplar
Tek bir malik riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Evet. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Bütün maliklerin birlikte hareket etmesi zorunlu değildir.
Başvuru için salt çoğunluk gerekir mi?
Hayır. Salt çoğunluk riskli yapı tespiti başvurusu için aranmaz. Çoğunluk, tespit kesinleştikten sonra yeni uygulamaya ilişkin malik kararlarında gündeme gelir.
Riskli yapı tespiti sadece karotla mı yapılır?
Hayır. Karot numunesi teknik incelemenin parçalarından biridir. Taşıyıcı sistem, donatılar, yapı geometrisi, hasarlar ve hesaplamalar birlikte değerlendirilir.
Riskli yapı raporu çıkınca bina hemen boşaltılır mı?
Hayır. Önce bildirim ve itiraz süreci tamamlanır. Tespit kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım için ayrıca resmî bildirim yapılarak süre verilir.
İtiraz süresi ne zaman başlar?
Riskli yapı tutanağının muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesinin son gününden itibaren başlar. Maliklerin bu tarihten sonra 15 günü vardır.
Bir malik itiraz ederse süreç durur mu?
İtiraz, riskli yapı raporunun teknik heyet tarafından incelenmesini sağlar. Tespitin kesinleşmesi heyetin inceleme sonucuna göre belirlenir.
İtiraz kabul edilirse ne olur?
Teknik heyetin tespit ettiği duruma göre raporun düzeltilmesi veya riskli yapı tespitinin kaldırılması gündeme gelebilir.
İtiraz reddedilirse ne olur?
Yapının riskli olduğu yönündeki tespit kesinleşir ve tahliye–yıkım işlemlerine geçilir. Yargı yolu ayrıca hukuki süre ve koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Riskli yapı güçlendirilebilir mi?
Teknik olarak mümkün olması, gerekli malik kararının alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve ruhsat alınması şartlarıyla güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir.
Riskli yapı tespitinin sabit bir ücreti var mı?
Ücret binanın büyüklüğüne, taşıyıcı sistemine ve gerekli teknik çalışmalara göre değişebilir. Kapsamı açıklayan yazılı teklif alınmalıdır.
Rapor kesinleşince devlet desteği otomatik alınır mı?
Hayır. Kira, taşınma, kredi veya diğer destekler için geçerli koşullar ve başvuru süreleri ayrıca incelenmelidir.
SONUÇ
Teknik tespiti, takip eden idari ve hukuki adımlarla birlikte değerlendirin
Riskli yapı tespiti basit bir ön bilgi alma işlemi değil; teknik, idari ve hukuki sonuçları olan resmî bir süreçtir. Yetkili kuruluşun kontrolü, resmî tespit ile ön inceleme arasındaki fark, tapu–imar–maliyet görünümü ve bildirim takvimi baştan anlaşılmalıdır.
- Çalışılacak kuruluşun güncel yetkisini kontrol edin.
- Raporun yalnızca karot sonucundan ibaret olmadığını bilin.
- Muhtarlık ilanını ve 15 günlük itiraz süresini dikkatle takip edin.
- Tahliye, güçlendirme ve yeni proje seçenekleri için erken hazırlık yapın.
Riskli yapı tespiti mevcut binanın teknik durumunu ortaya koyar; maliklerin yerine yeni proje modelini veya müteahhidi seçmez. Önemli olan resmî bilgilerle varsayımları ayırmak ve seçeneklerin teknik, mali ve hukuki sonuçlarını birlikte değerlendirmektir.
RESMÎ KAYNAKLAR
Bu rehber hazırlanırken kullanılan temel kaynaklar
Son kontrol tarihi: 5 Ağustos 2026
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya teknik danışmanlık ve belirli bir yapı için kesin sonuç niteliği taşımaz. Mevzuat ve idari uygulamalar değişebileceğinden işlem öncesinde ilgili kurumların güncel açıklamaları kontrol edilmeli; yapının durumuna göre yetkili mühendis ve hukukçulardan görüş alınmalıdır.