Kentsel dönüşüm fikri birçok bina sahibi için aynı anda hem umut hem de tereddüt yaratır. Daha güvenli ve güncel standartlara uygun bir yapıda yaşama düşüncesi güçlüdür; geçici taşınma, maliyet, maliklerin uzlaşması, müteahhit seçimi ve sözleşme ise kararı zorlaştırabilir.
Bu tereddütler dönüşümden vazgeçmek gerektiği anlamına gelmez. Süreci tek bir büyük ve belirsiz karar olarak görmek yerine, doğrulanabilir küçük adımlara ayırmak gerekir. Doğru bilgi, karşılaştırılabilir teklifler ve bağımsız uzman görüşleriyle yenilenme daha öngörülebilir hâle gelebilir.
Kısa cevap: Yapısal güvenlik konusunda ciddi şüphe bulunan bir binada yalnızca maliyet veya geçici taşınma kaygısıyla uzun süre beklemek yeni bir risk oluşturabilir. Hazırlıksız biçimde sözleşme imzalamak da doğru değildir. En sağlıklı yaklaşım; yapının durumunu, hukuki zemini, proje olasılıklarını, toplam maliyeti ve firmaları birlikte değerlendirmektir.
KARAR ÖNCESİ YOL HARİTASI
Kentsel dönüşüme başlamadan önce 10 kritik kontrol
Aşağıdaki kontroller herkese tek bir karar dayatmaz. Ama binanıza özgü teknik, hukuki ve mali belirsizlikleri görünür hâle getirerek sağlıklı bir yenilenme kararına yaklaşmanıza yardımcı olur.
Önce korkuyu değil, binanın gerçek durumunu konuşun
Bir binanın yaşı tek başına riskli olduğunu kanıtlamaz; dışarıdan sağlam görünmesi de güvenli olduğu anlamına gelmez. Taşıyıcı sistem, zemin, proje uygunluğu, sonradan yapılan müdahaleler ve malzeme özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar üzerinden yürütülür. Başkanlığın bilgilendirmesine göre maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tespit sürecini başlatabilir.
Resmî tespit henüz gündemde değilse bile, karar öncesinde bir inşaat mühendisiyle mevcut yapının durumu hakkında teknik görüşmek faydalı olabilir. Ön inceleme ile 6306 kapsamındaki resmî riskli yapı tespitinin aynı işlem olmadığı unutulmamalıdır.
Dikkat: Resmî riskli yapı tespiti hukuki ve idari süreçleri başlatabilir. Başvuru öncesinde maliklerin olası takvimi, taşınma planını ve sonraki adımları anlaması önemlidir.
Dönüşüm mümkün mü sorusunu imar ve mülkiyet verileriyle yanıtlayın
Her eski bina aynı proje potansiyeline sahip değildir. Parselin güncel imar durumu, yapılaşma koşulları, arsa payları, tapu kayıtları, takyidatlar, terk veya kamu payı ihtimalleri ve mevcut bağımsız bölümler yeni projenin sınırlarını etkileyebilir.
Komşu binanın yaptığı uygulama veya bir firmanın sözlü metrekare tahmini tek başına karar için yeterli değildir. Komşu parselin koşulları farklı olabilir; sözlü tahminler de belediye ve proje incelemesinin yerini tutmaz.
- Güncel tapu ve arsa payı bilgileri
- İmar durumu ve ilgili plan notları
- Mevcut ruhsat, proje ve iskân belgeleri
- Takyidat, şerh ve kamu payı kayıtları
- Bağımsız bölüm listesi ve fiilî kullanım durumu
- Belediyeden doğrulanması gereken güncel proje koşulları
Dikkat: Ön fizibilite olası senaryoları gösterir. Kesin proje ve paylaşım tablosu için resmî verilerin ve uzman hesaplarının tamamlanması gerekir.
Malikler arasında önce beklentileri görünür hâle getirin
Kentsel dönüşüm görüşmelerinde sorun çoğu zaman yalnızca anlaşmazlık değil, beklentilerin hiç konuşulmamasıdır. Bir malik daha büyük daire isterken diğeri ilave ödeme yapmamak, bir başkası kira süresini kısaltmak isteyebilir.
İlk toplantıda doğrudan firma seçmek yerine ortak öncelikleri yazılı hâle getirmek; ilerleyen aşamalarda böyle konuşmamıştık tartışmalarını azaltabilir.
- Güvenlik ve yenilenme önceliği
- İlave ödeme yapabilme sınırı
- Daire büyüklüğü ve konum beklentileri
- Dükkan, otopark, depo ve ortak alan ihtiyaçları
- Geçici taşınma ve kira dönemi
- Firma seçiminde aranacak asgari koşullar
- Malikler adına iletişimi yürütecek temsil yapısı
Salt çoğunluğu acele karar yetkisi olarak görmeyin
Güncel uygulamada riskli yapıya ilişkin yeni uygulamalar için paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmektedir. Oybirliği oluşmaması hâlinde karara katılmayan maliklerin paylarına ilişkin bildirim ve satış süreci gibi ciddi sonuçlar doğurabilen özel usuller bulunur.
Salt çoğunluk, sözleşmenin yeterince incelenmeden imzalanabileceği anlamına gelmez. Kararın içeriği, teklifin bütün şartları, bildirim yöntemi, süreler ve satış prosedürü mevzuata uygun yürütülmelidir.
Riskli yapı tespitine ilişkin resmî ilan ve tebligatlar da düzenli takip edilmelidir. Başkanlığın güncel bilgilendirmesine göre itiraz süresi, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gündür.
Dikkat: Her binanın tapu yapısı ve malik durumu farklıdır. Somut işlem öncesinde 6306 sayılı Kanun alanında çalışan bağımsız bir hukukçudan görüş alınması önemlidir.
Salt çoğunluk hesabı ve 2026 toplantı usulü rehberini okuyun →
En yüksek metrekareyi değil, uygulanabilir teklifi arayın
Daha büyük daire veya daha yüksek kira desteği vadeden teklif ilk bakışta cazip görünebilir. Fakat teklifin değeri yalnızca vaat edilen metrekareyle ölçülmez; imar koşullarıyla uyumu, mali yapısı, teknik standardı ve teslim kabiliyeti birlikte değerlendirilmelidir.
- Maliklere bırakılacak net ve brüt alanlar
- Bağımsız bölümlerin kat ve cephe dağılımı
- İlave ödeme ve ödeme takvimi
- Kira veya taşınma desteği
- İnşaat süresi, teslim tarihi ve gecikme yaptırımları
- Teknik şartname ve malzeme sınıfları
- Otopark, asansör, sığınak ve ortak alan çözümü
- Teminat yapısı ile ruhsat, vergi, harç ve diğer giderlerin paylaşımı
Dikkat: Belediye ve proje verileri kesinleşmemişse teklifin tahmini veya ön teklif olduğu açıkça yazılmalıdır.
Müteahhidi yalnızca sunumuyla değerlendirmeyin
İyi hazırlanmış bir sunum önemlidir; ancak tek başına firmanın projeyi tamamlayabileceğini göstermez. Resmî kayıtlar, mali yeterlilik, devam eden işler ve geçmiş teslimler birlikte incelenmelidir.
e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden firmanın yetki belge grubu ve belge durumu kontrol edilebilir. Bu sorgu, mali ve hukuki incelemenin yerine geçmez; onu tamamlayan resmî bir adımdır.
- Ticaret sicili, şirket bilgileri ve temsil yetkisi
- Tamamlanan projeler ve mümkünse malik referansları
- Devam eden işlerin sayısı ve ilerleme durumu
- Teknik kadro ve proje organizasyonu
- Uzmanlar aracılığıyla dava, haciz, konkordato veya iflas riskleri
- Teklifteki firma ile sözleşmeyi imzalayacak tüzel kişinin aynı olup olmadığı
Sözleşmede ne yapılacak kadar yapılmazsa ne olacak sorusunu da cevaplayın
Kentsel dönüşüm sözleşmesi yalnızca paylaşım oranını yazan kısa bir metin değildir. Arsa payı karşılığı inşaat, anahtar teslim veya bedel içeren farklı modellerde risk dağılımı değişebilir.
Taslak sözleşmeyi firmanın danışmanından bağımsız bir avukata; teknik şartnameyi ise mimar veya mühendise inceletin. Noterde imza atılması, içeriğin kendiliğinden malik lehine dengeli olduğu anlamına gelmez.
- Projenin, teknik şartnamenin ve bağımsız bölüm paylaşımının kapsamı
- Ruhsat, inşaata başlama, teslim ve iskân süreleri
- Kira ödemesinin tutarı, başlangıcı, artışı ve süresi
- İlave bedeller ve fiyat değişikliği koşulları
- Teminat mektubu, ipotek veya aşamalı tapu devri gibi güvenceler
- Gecikme cezası, fesih, devir ve mücbir sebep şartları
- Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi ile uyuşmazlık çözümü
Toplam maliyeti yalnızca müteahhide ödeme olarak hesaplamayın
Dönüşüm bütçesinde geçici kira, taşınma, depo, abonelik, proje farkları, vergi ve harçlar, kredi maliyeti ve olası gecikmeler de hesaba katılmalıdır. Maliklerin ödeme gücü farklıysa gerçekçi olmayan bir ödeme takvimi uzlaşmayı bozabilir.
Temel senaryo, gecikme senaryosu ve maliyet artışı senaryosu hazırlamak; kararın yalnızca en iyi ihtimale dayanmasını engeller.
Kira yardımı, faiz desteği veya kampanyalar önemli bir katkı sağlayabilir; ancak destek alınacağı kesinleşmeden bu tutarları bütçenin garantili geliri gibi kabul etmeyin.
Güncel kamu desteklerini resmî kanallardan doğrulayın
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı başvuruları ve bazı kentsel dönüşüm işlemleri e-Devlet üzerinden yürütülebiliyor. İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasının kapsamı ve koşulları da 2026 yılında güncellendi.
Destek tutarları, başvuru tarihleri, riskli yapı onay şartları, bağımsız bölüm türü ve hak sahipliği ölçütleri değişebildiği için sosyal medya paylaşımlarına veya eski haber metinlerine güvenmeyin. Başkanlık, e-Devlet ve ilgili belediyenin güncel duyurularını kontrol edin.
Dikkat: Ağustos 2026 itibarıyla Yarısı Bizden kapsamına ilişkin güncel koşullar duyurulmuştur. Binanızın özel durumunu resmî birimlerden ayrıca teyit edin.
Teklifleri karşılaştırın; kararı uzmanlarla ve maliklerle verin
Tek bir firmadan teklif almak, o teklifin piyasa koşullarını yansıttığını göstermeyebilir. Farklı firmaların aynı bina için farklı proje, maliyet ve paylaşım yaklaşımları olabilir. Bilgilerin aynı formatta istenmesi gerçek farkların görülmesini kolaylaştırır.
Kentsel Rehberim, bina ve arsa sahiplerinin dönüşüm taleplerini oluşturabildiği; kurumsal kullanıcıların bu talepleri inceleyerek ön fizibilite ve teklif sunabildiği bir talep ve teklif platformudur. Platform taraflar adına firma seçmez, hukuki veya teknik karar vermez ve başlayan projenin ortağı olmaz.
Platformun çalışma biçimini Nasıl Çalışır? sayfasında inceleyebilir; binanız için farklı yaklaşımları görmek üzere Kentsel Dönüşüm Teklifi Al sayfasına geçebilirsiniz.
BEKLEME KARARI
Kentsel dönüşümü ertelemek ne zaman daha büyük risk yaratır?
Karar vermek için bilgi toplamakla belirsizliği süresiz uzatmak aynı şey değildir. Aşağıdaki durumlarda bekleme kararını yeniden değerlendirmek ve uzman incelemesini geciktirmemek gerekir.
- Taşıyıcı sisteme ilişkin ciddi bulgular veya uzman uyarıları varsa
- Kolon, kiriş veya taşıyıcı duvarlara müdahale şüphesi bulunuyorsa
- Beton dökülmesi, donatı korozyonu veya belirgin çatlaklar görülüyorsa
- Yapının proje ve fiilî durumu arasında önemli farklar varsa
- Malikler yalnızca bilgi eksikliği nedeniyle karar alamıyorsa
- Mevcut destek ve finansman olanaklarının süresi sınırlıysa
Önemli: Bu belirtiler tek başına resmî riskli yapı kararı değildir. Ancak özellikle can güvenliği şüphesi bulunan durumlarda maliyet hesabından önce teknik değerlendirme yapılması için güçlü bir nedendir.
SONUÇ
Yenilenme kararı cesaretten önce hazırlık ister
Kentsel dönüşümün amacı yalnızca yeni bir bina üretmek değil, insanların daha güvenli ve yaşanabilir yapılarda hayatlarını sürdürebilmesidir. Tereddütleri yok saymak yerine her birini belge, uzman görüşü ve karşılaştırılabilir verilerle ele alın.
- Binanın teknik ve hukuki mevcut durumunu öğrenin.
- Maliklerin ortak beklentilerini yazılı hâle getirin.
- Birden fazla uygulanabilir seçeneği aynı ölçütlerle karşılaştırın.
Farklı yaklaşımları aynı talep üzerinden görün.
Ücretsiz bireysel hesabınızı oluşturun, dönüşüm talebinizi yayımlayın ve firmalardan gelen ön fizibilite ile teklifleri karşılaştırın.
Kentsel Rehberim yolu seçmez, seçenekleri gösterir.
SIK SORULAN SORULAR
Kentsel dönüşüm kararı hakkında kısa cevaplar
Kentsel dönüşüme başlamak için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
Riskli yapılarda yeni uygulamalara ilişkin kararlar güncel mevzuattaki şartlar çerçevesinde hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilir. Ancak bildirim, sözleşme ve karara katılmayan payların satışına ilişkin özel usuller vardır. Somut bina için bağımsız hukuki görüş alınmalıdır.
Tek bir malik riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının bilgilendirmesine göre maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespit sürecini başlatabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Başkanlığın güncel bilgilendirmesine göre malik veya kanuni temsilci, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış idareye itiraz edebilir.
Kentsel dönüşümde en yüksek metrekareyi veren firma mı seçilmeli?
Hayır. Metrekareyle birlikte teklifin imara uygunluğu, firmanın mali ve teknik yeterliliği, teminatlar, teslim süresi, kira desteği, teknik şartname ve ilave maliyetler değerlendirilmelidir.
Müteahhit yetki belgesi nereden kontrol edilir?
Firmanın yetki belge grubu ve belge durumu, e-Devlet üzerindeki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kontrol edilebilir. Bu kontrol mali ve hukuki incelemenin yerine geçmez.
Ön fizibilite kesin proje ve teklif midir?
Hayır. Ön fizibilite mevcut verilerle olası proje ve maliyet senaryolarını gösterir. İmar durumu, belediye görüşü, ölçümler, zemin ve proje çalışmaları tamamlanmadan kesin taahhüt olarak kabul edilmemelidir.
RESMÎ KAYNAKLAR
Bu rehber hazırlanırken kullanılan güncel kaynaklar
Son kontrol tarihi: 22 Ağustos 2026
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki, teknik veya mali danışmanlık değildir. Mevzuat, destekler ve belediye uygulamaları zaman içinde değişebilir. Binanıza özel kararlar için ilgili kamu kurumlarından güncel bilgi alın ve bağımsız hukukçu, mimar, mühendis ve mali uzman görüşüne başvurun.