Kentsel dönüşüm; deprem ve diğer afet riskleri karşısında güvenli olmayan yapıların veya alanların daha güvenli, sağlıklı ve yaşanabilir hâle getirilmesini amaçlayan teknik, hukuki, mali ve idari süreçlerin bütünüdür.
Günlük dilde kentsel dönüşüm çoğu zaman “eski binanın yıkılıp yenisinin yapılması” olarak anlatılır. Oysa süreç bundan daha geniştir. Yapının risk durumunun belirlenmesi, maliklerin karar alması, uygulama modelinin seçilmesi, finansmanın kurulması, sözleşme, mimari proje, ruhsat, tahliye, yıkım, inşaat ve yeni tapuların oluşması birbirine bağlı fakat ayrı aşamalardır.
Türkiye’de riskli yapıların dönüşümündeki temel mevzuat 6306 sayılı Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğidir. Bununla birlikte imar mevzuatı, belediye uygulamaları, kat mülkiyeti, borçlar hukuku, yapı denetimi ve vergi düzenlemeleri de projenin farklı aşamalarını etkileyebilir.
Ekonomik ömrünü tamamladığı veya ağır hasar görme/yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere göre belirlenen yapıdır.
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı kararlaştırılan alandır.
Kanundaki amaçlar doğrultusunda yeni yerleşim veya dönüşüm uygulamaları için belirlenen alandır.
2026 GÜNCEL ÖZET
Başlamadan önce bilinmesi gereken beş nokta
- Risk tespiti başvurusu için tüm maliklerin onayı gerekmez. Bir malik veya kanuni temsilcisi başvurabilir.
- Tespit yalnızca lisanslı kuruluşça yapılmalıdır. Genel dayanıklılık incelemesi ile 6306 kapsamındaki resmî tespit aynı işlem değildir.
- İtiraz süresi 15 gündür. Güncel süreçte süre, muhtarlık ilanının son gününden itibaren hesaplanır.
- Karar eşiği salt çoğunluktur. Çoğunluk kişi veya daire sayısına değil, hisseleri oranında arsa paylarına göre belirlenir.
- Tahliye ve yıkım süresi dosyanızdaki bildirime göre takip edilmelidir. 2026 düzenlemesinde idarenin vereceği süre 90 günü aşamaz.
Önemli: Süreler ve haklar bakımından binanıza ilişkin ilan, tebligat ve resmî kayıtlar esas alınır. İnternetteki eski içeriklerde hâlâ “üçte iki çoğunluk” veya “60+30 gün” gibi önceki uygulamalara ait bilgiler bulunabilir.
ADIM ADIM SÜREÇ
Kentsel dönüşüm nasıl başlar ve nasıl ilerler?
Aşağıdaki sıralama, riskli yapı üzerinden ilerleyen tipik bir dönüşüm yolculuğunu anlatır. Projenin konumu, mülkiyet yapısı, imar koşulları, itirazlar ve seçilen uygulama modeli bazı adımların zamanını veya sırasını değiştirebilir.
Mevcut bilgileri bir araya getirin
İlk aşama, hemen bir sözleşme imzalamak değil; binanın ve parselin mevcut durumunu görünür hâle getirmektir. Ada–parsel bilgisi, tapudaki arsa payları, bağımsız bölüm sayısı, mevcut kullanım türleri, yaklaşık yapı yaşı ve bilinen imar bilgileri tek bir çalışma dosyasında toplanmalıdır. Tapudaki bilgiler ile fiilî kullanım arasında fark varsa bu durum ayrıca not edilmelidir.
Maliklerle ortak hedefi konuşun
Risk tespiti, güçlendirme ihtimali, yeniden yapım, finansman kapasitesi ve taşınma planı aynı konu değildir. Maliklerin önce hangi sorulara cevap aradığını netleştirmesi, sonraki tekliflerin sağlıklı karşılaştırılmasını kolaylaştırır. Bu görüşme aşamasında kesin daire dağılımı vadetmek yerine, mevcut arsa paylarını ve olası senaryoları kayıt altına almak daha güvenli bir başlangıçtır.
Riskli yapı tespiti için yetkili kuruluşa başvurun
6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Yapı maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi başvuruyu başlatabilir; bütün maliklerin birlikte başvurması şart değildir. Lisanssız kişi ya da firmaların yaptığı genel bina incelemeleri, 6306 kapsamındaki resmî riskli yapı tespitinin yerine geçmez.
Bildirim ve itiraz sürecini takip edin
Tespit sonucu riskli çıkan yapı için bildirim süreci başlar. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel süreç açıklamasına göre yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne itiraz edebilir. Süre hesabında kendi dosyanıza ilişkin ilan ve bildirim tarihini esas alın; yalnızca komşu binalardaki uygulamalara göre hareket etmeyin.
Kesinleşme, tahliye ve yıkımı planlayın
İtiraz edilmezse veya teknik heyet incelemesi sonunda riskli yapı kararı değişmezse tespit kesinleşir. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği sonrasında tahliye ve yıkım için idare tarafından 90 günü aşmayacak bir süre verilir. Bu süre her proje için otomatik bir inşaat başlangıç tarihi değildir. Kiracıların bilgilendirilmesi, abonelikler, yıkım ruhsatı, güvenlik tedbirleri ve sahadaki fiilî program ayrıca yönetilmelidir.
Uygulama modeline karar verin
Riskli yapının yeniden yapılması, arsa payı karşılığı model, hasılat paylaşımı veya diğer uygulama seçenekleri teknik ve finansal verilerle değerlendirilmelidir. 6306 kapsamındaki kararlarda güncel eşik, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Yani hesap bağımsız bölüm veya kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre yapılır. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından özel bildirim ve satış prosedürü bulunduğundan bu aşamada hukuki destek alınması önemlidir.
Müteahhit tekliflerini aynı veriyle karşılaştırın
Tekliflerde yalnızca ‘maliklere yüzde kaç kalıyor?’ sorusuna bakmak yanıltıcı olabilir. Bağımsız bölüm adetleri ve brüt alanlar, ortak alanlar, teknik şartname, malzeme sınıfı, teslim süresi, ruhsat sorumluluğu, ek maliyetler, teminat yapısı ve gecikme hâlindeki yaptırımlar birlikte incelenmelidir. Her firmanın aynı parsel ve yapı verileri üzerinden teklif vermesi karşılaştırmayı daha anlamlı kılar.
İmar, proje ve ruhsat sürecini tamamlayın
Mimari proje; yürürlükteki imar planı, plan notları, çekme mesafeleri, emsal, yapı yüksekliği, otopark, sığınak, yangın ve erişilebilirlik gibi çok sayıda başlığa göre hazırlanır. Parsel alanını yalnızca emsal değeriyle çarpmak, kesin yapılabilir alanı tek başına göstermez. Belediye ve yetkili proje ekipleri tarafından yapılan kontroller tamamlandıktan sonra yapı ruhsatı alınır.
İnşaat, yapı kullanma izni ve yeni tapu aşamalarını izleyin
Ruhsat sonrasında inşaatın sözleşmeye, ruhsat eki projelere ve teknik şartnameye uygun ilerleyip ilerlemediği düzenli olarak takip edilmelidir. Yapı tamamlandığında gerekli kontroller ve yapı kullanma izin belgesi süreci yürütülür; ardından kat mülkiyeti ve yeni bağımsız bölüm kayıtları tamamlanır. Teslim yalnızca anahtarın verilmesi değil, sözleşmedeki teknik ve hukuki yükümlülüklerin kontrol edilmesidir.
İLK KONTROL LİSTESİ
Bugün hangi bilgileri hazırlayabilirsiniz?
Henüz risk tespiti yaptırmaya veya firma seçmeye hazır olmasanız bile aşağıdaki bilgileri düzenlemek, maliklerle ve uzmanlarla yapılacak ilk görüşmeyi verimli hâle getirir.
- İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi
- Tapudaki malik ve arsa payı dağılımı
- Mevcut konut, iş yeri ve diğer bağımsız bölüm sayıları
- Binanın yaklaşık yapım yılı ve bilinen tadilatları
- Tapu kaydı ile mevcut kullanım arasında bilinen farklar
- Mevcut imar durumu ve ulaşılabilen plan notları
- Maliklerin temel beklentileri ve finansman sınırları
- Kiracıların ve kullanılan iş yerlerinin mevcut durumu
Dağınık bilgileri tek bir proje görünümünde toplayın.
Kentsel Rehberim, kararınızı sizin yerinize vermez; mevcut verileri, eksik başlıkları ve farklı senaryoları daha açık görmenize yardımcı olur.
SIK YAPILAN HATALAR
İlk aşamada kaçınılması gerekenler
Müteahhit payı; teslim edilecek alan, kalite, ek maliyet, süre ve teminatlarla birlikte değerlendirilmelidir.
Salt çoğunluk hesabı bağımsız bölüm adedine göre değil, tapudaki arsa paylarına göre yapılır.
Emsal hesabı veya örnek yerleşim, belediye onaylı mimari proje ve ruhsatın yerine geçmez.
Teknik şartlar, teslimler, süreler, sorumluluklar ve yaptırımlar açık ve denetlenebilir biçimde yazılmalıdır.
SIK SORULAN SORULAR
Kentsel dönüşüm hakkında kısa cevaplar
Kentsel dönüşüm için binanın kaç yıllık olması gerekir?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için tek başına belirli bir bina yaşı şartı yoktur. Esas olan, yapının teknik esaslara göre riskli olup olmadığının yetkili kuruluşça belirlenmesidir.
Kentsel dönüşümü bir malik tek başına başlatabilir mi?
Yapı maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi, lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapabilir. Ancak yeniden yapım modeli ve sözleşme gibi sonraki kararlar için Kanundaki arsa payı çoğunluğu ve bildirim kuralları uygulanır.
2026'da kentsel dönüşüm için üçte iki çoğunluk mu gerekir?
Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama kararlarında güncel ölçüt, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Çoğunluk daire sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanır.
Riskli yapı raporuna itiraz süresi kaç gündür?
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel süreç açıklamasına göre malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne itiraz edebilir.
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?
Tek bir standart süre yoktur. Maliklerin uzlaşması, itiraz, proje hazırlığı, belediye incelemeleri, finansman, yıkım ve yapım programı toplam süreyi değiştirir. Bu nedenle her aşama için ayrı ve gerçekçi bir zaman planı hazırlanmalıdır.
Riskli çıkan bina mutlaka yıkılır mı?
Kesinleşen riskli yapıların tahliye ve yıkım süreci 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür. Güçlendirme seçeneği ise teknik olarak mümkün olması, gerekli çoğunluk, proje ve ruhsat koşullarının sağlanması gibi ayrı şartlara bağlıdır.
RESMÎ KAYNAKLAR
Bu rehber hazırlanırken kullanılan temel kaynaklar
Son kontrol tarihi: 5 Ağustos 2026
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; resmî kurum görüşü, hukuki, mali veya teknik danışmanlık ya da belirli bir proje için kesin sonuç niteliği taşımaz. Mevzuat ve yerel uygulamalar değişebilir. Kendi projenizde ilgili idareden ve yetkili uzmanlardan güncel teyit almanız gerekir.