İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Süreci: Başvuru, Destek ve Belediye İşlemleri

İstanbul’da bir binayı kentsel dönüşüme hazırlarken bütün işlemler tek bir kuruma yapılan başvuruyla tamamlanmaz. Riskli yapı tespiti, maliklerin kararı, destek başvuruları ve belediye ruhsat işlemleri farklı kurumlarca yürütülen aşamalardır.

İstanbul’da kentsel dönüşüm nereden başlar?

İlk adım, yapılacak incelemenin amacını doğru belirlemektir. İBB’nin ücretsiz Hızlı Tarama hizmeti binanın risk durumuna ilişkin ön değerlendirme sağlar. Ancak bu çalışma 6306 sayılı Kanun kapsamında resmî riskli yapı tespiti değildir ve tek başına binayı dönüşüm desteklerine dâhil etmez.

Resmî sürecin başlaması için maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Bakanlıkça yetkilendirilmiş bir kurum ya da kuruluşa başvurabilir. Bütün maliklerin birlikte başvurması veya bu aşamada çoğunluk kararı alınması zorunlu değildir.

Başvurudan önce tapu ve arsa payları, ada–parsel, imar durumu, bağımsız bölüm sayısı ile ilk maliyet seçeneklerinin bir araya getirilmesi yararlı olur. Teknik ayrıntılar için Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? rehberine bakabilirsiniz.

KISA YOL HARİTASI

İstanbul’da kentsel dönüşümün 6 temel aşaması

Riskli yapı raporundan sonra ne olur?

Yetkili kuruluşun hazırladığı rapor ilgili kamu birimince incelenir. Uygun bulunan tespit tapu kaydına işlenir; yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve ilan işlemleriyle hak sahiplerine duyurulur.

Maliklerin muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. Tespit kesinleştiğinde tahliye ve yıkım için ayrıca resmî bildirim ve süre süreci yürütülür; bina rapor çıkar çıkmaz aynı gün boşaltılmaz.

Bu sırada yeni projenin alanı, bağımsız bölüm paylaşımı, ek ödeme ihtiyacı, teslim süresi, teminatlar ve cezai şartlar birlikte değerlendirilmelidir. Yeni uygulamaya ilişkin malik kararları kişi veya daire sayısına göre değil, tapudaki arsa payları esas alınarak salt çoğunluklaalınır.

İstanbul’da hangi destekler değerlendirilebilir?

Destekler otomatik olarak verilmez; her biri için hak sahipliği, başvuru süresi ve belge koşulları ayrıca incelenir.

6306 kapsamındaki kira ve taşınma yardımları

Riskli yapıda ikamet eden malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi için statüsüne göre kira ya da taşınma desteği gündeme gelebilir. Tahliye, yıkım, ikamet kaydı ve başvuru süresi önemlidir. Güncel şartları Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2026 rehberinde bulabilirsiniz.

İstanbul için Yarısı Bizden Kampanyası

Bina bazlı dönüşümde ilk konut için 875 bin TL’ye kadar hibe, 875 bin TL’ye kadar kredive fiilen oturan kullanıcı için 125 bin TL taşınma desteğiaçıklanmıştır. Bu toplamın tamamı hibe değildir; yapım ödemeleri hak ediş esasına göre yürütülür.

2026 tarih notu: Güncel resmî açıklamaya göre İstanbul’da 31 Aralık 2026’ya kadar riskli yapı olarak onaylanan uygun bağımsız bölümlerin kampanyadan yararlanmasının önü açıktır. Hak sahipliği ve proje koşulları ayrıca kontrol edilir.

Başvuru ve ödeme ayrıntıları için Yarısı Bizden Kampanyası 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İlçe belediyesi hangi işlemleri yürütür?

İstanbul’da ruhsat ve proje işlemlerinin ana muhatabı binanın bulunduğu ilçe belediyesidir. Belediye aşaması genel olarak şu işlemleri kapsar:

1. İmar durumu: Plan notları, çekme mesafeleri, yükseklik, emsal ve otopark koşulları incelenir.
2. Yıkım işlemleri: Tahliye, abonelikler, güvenlik önlemleri ve teknik belgeler tamamlanır.
3. Proje ve yapı ruhsatı: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri belediyeye sunulur.
4. Yapım denetimi: Ruhsata uygunluk ve inşaat aşamaları takip edilir.
5. İskân: İnşaat tamamlandıktan sonra yapı kullanma izni ve yeni tapu işlemlerine geçilir.

İstenen evraklar ilçeye, yapının niteliğine ve proje modeline göre değişebilir. Bu nedenle ilgili ilçe belediyesinden güncel evrak listesini yazılı almak daha güvenlidir.

Başlamadan önce kısa kontrol listesi

• Tapu ve arsa paylarını kontrol edin.
• İmar durumunu ve plan notlarını inceleyin.
• Yetkili kuruluşun güncel lisansını doğrulayın.
• Teklifleri aynı teknik şartname üzerinden karşılaştırın.
• Desteklerin süre ve birlikte kullanım koşullarını teyit edin.
• İlçe belediyesinden güncel ruhsat evrak listesini alın.
• Sözleşmede teslim, teminat, ek maliyet ve cezai şartları açık yazın.

Üç temel ayrım: Hızlı tarama resmî riskli yapı tespiti değildir; belediye bütün süreci tek başına yürütmez; destek onayı da yapı ruhsatı yerine geçmez.

SIK SORULAN SORULAR

İstanbul’da kentsel dönüşüm hakkında kısa cevaplar

Sonuç

İstanbul’da kentsel dönüşüm tek bir başvurudan çok, birbirine bağlı karar ve izinler dizisidir. En sağlıklı başlangıç; ön değerlendirme ile resmî tespiti ayırmak, imar ve ilk maliyet görünümünü erken incelemek ve her aşamada doğru kurumla ilerlemektir.

Kentsel Rehberim, yolu sizin yerinize seçmez; teknik, mali ve idari başlıkları aynı görünümde değerlendirmenize yardımcı olur.