Gaziosmanpaşa’da kentsel dönüşüm tek bir uygulama modeliyle ilerlemez. Bazı taşınmazlar Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından yürütülen riskli alan projelerinde; bazı binalar ise maliklerin başlattığı riskli yapı tespiti ve parsel bazlı yenileme yolunda yer alır.
Gaziosmanpaşa’da iki farklı dönüşüm yolu var
Bu nedenle ilk soru yalnızca “Binamız eski mi?” olmamalıdır. Önce “Taşınmazımız hangi plan ve uygulama alanında kalıyor?” sorusu cevaplanmalıdır. Aynı mahallede, hatta aynı sokaktaki iki parselin plan notları, uygulama aşaması ve yeni yapılaşma koşulları farklı olabilir.
| Dönüşüm yolu | Süreci kim yürütür? | İlk yapılması gereken |
|---|---|---|
| Riskli alan veya bölge projesi | Bakanlık, TOKİ, belediye veya yetkilendirilmiş idare | Adresin proje sınırını, etabını ve güncel uygulama aşamasını yazılı öğrenmek |
| Riskli yapı ve parsel bazlı yenileme | Malikler, lisanslı tespit kuruluşu, proje ekibi ve ilgili idare | Resmî riskli yapı süreciyle birlikte imar ve ön fizibiliteyi kontrol etmek |
Riskli alan içindeki bölgesel proje ile tek bir binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesi aynı şey değildir. İlkinde hak sahipliği ve etaplama bölgesel projeye göre; ikincisinde proje, paylaşım ve yüklenici modeli büyük ölçüde maliklerin kararlarıyla ilerler.
İLK DOĞRULAMA
Önce adresin riskli alan ve plan durumunu doğrulayın
Gaziosmanpaşa Belediyesi, Merkez, Sarıgöl, Pazariçi, Yıldıztabya, Yenidoğan, Bağlarbaşı, Fevzi Çakmak, Yeni Mahalle, Karadeniz–Karayolları, Mevlana ve çevresindeki farklı riskli alan bölgelerini yayımlıyor. Bir mahallenin listede bulunması, mahallenin tamamının aynı koşullara tabi olduğu anlamına gelmez.
Belediyenin “Kentsel Dönüşüm Hangi Sokakta?” sayfası bina–apartman ve mahalle bazında ön bilgi verir. Belediye, kesin sınır ve uygulama ayrıntısının Kentsel Dönüşüm Şefliğinden teyit edilmesini de özellikle ister.
Başlangıçta hangi bilgiler istenmeli?
- Taşınmaz riskli alan, rezerv yapı alanı veya özel proje sınırında mı?
- Hangi 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve plan notlarına tabi?
- Parsel bazlı yapılaşmaya açık mı, yoksa ada veya etap uygulaması mı var?
- Hak sahipliği, uzlaşma, tapu, dava veya parselasyon işlemi bulunuyor mu?
- İmar çapı, terk, çekme mesafesi, emsal, yükseklik ve otopark koşulları nedir?
12 Haziran 2026 tarihli resmî duyuruda, Gaziosmanpaşa’daki parsel bazlı yapılaşmaya açılan 15 farklı riskli alan bölgesinin yapılaşma şartlarına ilişkin plan notu revizyonu yayımlandı. Eski bir imar çıktısı veya komşu parseldeki kat sayısı yeni proje için tek başına güvenilir ölçü değildir.
RESMÎ TESPİT
Ön inceleme ile resmî riskli yapı tespitini karıştırmayın
Binanın yaşı, görülen çatlaklar veya hızlı tarama sonucu önemli uyarılar verebilir. Ancak yapıyı 6306 sayılı Kanun kapsamına sokan işlem, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşun yaptığı resmî riskli yapı tespitidir.
Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurması yeterlidir; bütün maliklerin birlikte başvurması gerekmez. Rapor uygun bulunduğunda bildirim yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Malikler, ilan süresinin son gününden itibaren 15 gün içinde teknik itiraz yapabilir.
Tespitin kesinleşmesinden sonra yapıda oturanlara tahliye ve yıkım için 90 günü aşmamak üzere süre verilebilir. Ayrıntılı başvuru ve itiraz akışını Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? rehberimizde bulabilirsiniz.
Riskli yapı raporu mevcut binanın teknik durumunu belirler; yeni binanın kat sayısını, dairelerin büyüklüğünü veya seçilecek müteahhidi kendiliğinden belirlemez.
PROJE GÖRÜNÜMÜ
Müteahhit teklifinden önce imar ve ön fizibilite çalışması yapın
Malikler bazen riskli yapı raporundan hemen sonra müteahhit tekliflerini karşılaştırmaya başlar. Oysa paylaşım oranı ancak yeni projenin yaklaşık üretilebilir alanı ve zorunlu giderleri görüldüğünde anlam kazanır.
- Tapu alanı ve arsa paylarını doğrulayın.
- Güncel imar planı ve plan notlarını inceleyin.
- Yol, terk, istikamet ve çekme mesafelerini görün.
- Emsal, yükseklik ve yaklaşık kat adedini test edin.
- Merdiven, asansör, sığınak ve ortak alanları ayırın.
- Otoparkın parselde karşılanıp karşılanamayacağını kontrol edin.
- Zemin, temel ve yaklaşık yapım maliyetini senaryolaştırın.
- Malik–yüklenici paylaşımını desteklerden ayrı gösterin.
“Mevcut dairem 90 metrekare, yenisi de kesin 90 metrekare olur” veya “Yan bina yedi kat yaptığı için biz de yaparız” gibi varsayımlar teknik olarak sınanmalıdır. Gaziosmanpaşa’daki bölge bazlı farklılıklar nedeniyle sözlü bilgi yerine ada–parsel üzerinden güncel ve yazılı görüş tercih edilmelidir.
Malik kararı nasıl alınır?
Riskli yapı kesinleştikten sonra bina henüz yıkılmamış olsa bile maliklerden birinin talebiyle yeni uygulama görüşülebilir. Toplantı, arsa payları bakımından maliklerin en az salt çoğunluğuyla yapılır; karar da yine hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.
Karara katılmayan maliklere karar ve teklif mevzuattaki bildirim yöntemleriyle iletilmelidir. Teklif kabul edilmezse anlaşmayan payların satış süreci gündeme gelebilir; İstanbul’da satış talepleri ilçe belediyelerine yapılır.
“Salt çoğunluğu bulduk, inşaata hemen başlanır” düşüncesi doğru değildir. Tapu, proje, ruhsat, anlaşmayan payların satışı, yüklenici yeterliliği ve finansman işlemleri ayrıca tamamlanır.
SÖZLEŞME GÜVENLİĞİ
Güvenliği yalnızca cezai şarta bırakmayın
Yüksek cezai şart tek başına projeyi güvenceye almaz. Asıl güvenlik, yüklenicinin işi tamamlayabilecek mali ve teknik yapıya sahip olması ve sözleşmenin uygulama adımlarını açıkça düzenlemesidir.
- Bağımsız bölüm dağılımı, brüt–net alanlar ve eklentiler,
- Proje değişikliklerinde malik onayı gerektiren sınırlar,
- Ruhsat alma, işe başlama ve teslim takvimi,
- Gecikme hâlinde kira, cezai şart ve teminat düzeni,
- Hakediş ve tapu devri aşamaları,
- Hibe, kredi ve diğer desteklerin maliyet hesabındaki yeri,
- Teknik şartname, malzeme sınıfı ve ortak alanlar,
- İskân, kat mülkiyeti ve ayıp sorumluluğu
Arsa payı devri yapılacaksa tamamını en başta koşulsuz vermek yerine, projenin ilerlemesine bağlı kademeli ve hukuken denetlenmiş bir model değerlendirilmelidir. İmzadan önce sözleşmenin kentsel dönüşüm alanında çalışan avukat ve bağımsız teknik uzman tarafından incelenmesi önemlidir.
İSTANBUL DESTEKLERİ
Gaziosmanpaşa’da hangi destekler değerlendirilebilir?
Gaziosmanpaşa İstanbul sınırlarında olduğu için şartları sağlayan yapılar Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında değerlendirilebilir. Ağustos 2026 itibarıyla resmî açıklamalarda, 31 Aralık 2026’ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak onaylanan İstanbul’daki ev ve iş yerlerinin kampanyaya girebileceği belirtiliyor.
Bir hak sahibinin bir konutu için açıklanan destek 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve tek seferlik 125 bin TL taşınma desteğidir. Diğer konutlar ve iş yerleri için farklı destek yapıları bulunur. Rakamların tamamı karşılıksız nakit değildir: kredi geri ödemelidir; hibe ve kredi ödemeleri proje ve hakediş sürecine bağlıdır.
Yarısı Bizden desteği ile 6306 kapsamındaki kira yardımı, faiz desteği veya diğer finansman modelleri aynı değildir. Birlikte kullanım ve hak sahipliği koşulları başvuru tarihinde ayrıca kontrol edilmelidir.
7 ADIMDA BAŞLANGIÇ
Gaziosmanpaşa’da güvenli dönüşüm için kısa yol haritası
Adres durumunu doğrulayın
Riskli alan, proje bölgesi ve güncel plan bilgilerini ada–parsel üzerinden yazılı alın.
Ön fizibilite hazırlayın
Yaklaşık alanı, zorunlu ortak alanları ve maliyet aralığını görün.
Resmî tespiti doğru zamanda başlatın
Tespit kesinleşince süreler hızlanır; proje ve malik hazırlığını geciktirmeyin.
Beklentileri yazılılaştırın
Daire tipi, paylaşım, ek ödeme ve yüklenici ölçütlerini belirleyin.
Teklifleri aynı veriyle karşılaştırın
Farklı imar ve maliyet varsayımlarıyla hazırlanmış teklifler yanıltıcı olabilir.
Sözleşmeyi denetletin
Tapu devri, teminat, ruhsat ve teslim koşullarını teknik ve hukuki olarak inceletin.
Destek takvimini projeye bağlayın
Hibe veya kredi kesinleşmeden desteği hazır nakit gibi maliyet hesabına yazmayın.
SIK YAPILAN HATALAR
Hangi varsayımlar projeyi riske atar?
Mahalle adını kesin hak bilgisi sanmak
Riskli alan listesindeki her parsel aynı planda veya aynı etapta değildir; ada–parsel teyidi gerekir.
İmar görülmeden kesin metrekare vaat etmek
Yeni projenin alanı ve zorunlu ortak hacimler görülmeden verilen sözler sonradan uyuşmazlık yaratabilir.
Yalnızca en yüksek teklifi seçmek
Fazla alan vadeden teklifin imar gerçekliğine, maliyete, teminata ve yüklenicinin gücüne uygunluğu incelenmelidir.
Desteklerin tamamını hibe sanmak
Yarısı Bizden paketinde hibe, geri ödemeli kredi ve tek seferlik taşınma desteği ayrı kalemlerdir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Gaziosmanpaşa kentsel dönüşümünde kısa cevaplar
Gaziosmanpaşa’daki her eski bina kentsel dönüşüme girebilir mi?
Eski olmak tek başına 6306 kapsamına girmek için yeterli değildir. Parsel bölgesel bir projede bulunabilir veya bina lisanslı kuruluşun resmî tespitiyle riskli yapı olarak belirlenebilir. İmar ve mülkiyet koşulları ayrıca incelenir.
Binamızın riskli alanda olup olmadığını nasıl öğreniriz?
Belediyenin bina–apartman ve mahalle bazlı sorgulaması ön bilgi sağlar. Kesin sınır, bölge, etap ve uygulama durumu için ada–parsel bilgisiyle Gaziosmanpaşa Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şefliğinden teyit alınmalıdır.
Tek bir malik riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Evet. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa başvurabilir. Bu aşamada bütün maliklerin onayı aranmaz.
Müteahhit seçmek için yüzde kaç çoğunluk gerekir?
Riskli yapı kesinleştikten sonra yeni uygulamaya ilişkin kararlar arsa payları bakımından salt çoğunlukla alınabilir. Kararın usulüne uygun toplantı, tutanak ve bildirim süreciyle oluşturulması gerekir.
Riskli yapı raporu çıkınca bina hemen boşaltılır mı?
Hayır. Önce bildirim ve itiraz süreci tamamlanır. Tespitin kesinleşmesinden sonra tahliye ve yıkım için ayrıca bildirim yapılarak 90 günü aşmayan süre verilebilir.
Yarısı Bizden desteği otomatik olarak alınır mı?
Hayır. Yapının ve hak sahibinin kampanya koşullarını sağlaması, projenin uygun bulunması ve başvuru–hakediş sürecinin tamamlanması gerekir. Desteklerin tamamı hibe değildir.
Riskli alan içindeki bir bina parsel bazında yenilenebilir mi?
Bazı bölgelerde güncel plan ve plan notları parsel bazlı yapılaşmaya izin verebilir; bazılarında ada, etap veya kamu eliyle yürütülen proje modeli geçerli olabilir. Kesin cevap ilgili parselin güncel planı ve uygulama durumuyla verilebilir.
Sonuç: Resmî bilgi ile proje varsayımını ayırın
Gaziosmanpaşa’da güvenli kentsel dönüşüm; taşınmazın riskli alan ve imar durumunu netleştirmek, resmî riskli yapı sürecini doğru zamanda yürütmek ve yeni projeyi imar–maliyet–paylaşım üçgeninde gerçekçi biçimde değerlendirmekle başlar.
Teklifi yalnızca “kaç metrekare veriliyor?” sorusuyla değil; ruhsat alınabilirliği, yüklenici gücü, tapu devri, teminat, desteklerin kullanım biçimi ve teslim sonrası işlemlerle birlikte incelemek gerekir. İstanbul’daki genel akış için İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Süreci rehberimizi de okuyabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla 5 Ağustos 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Belirli bir taşınmaz için hukuki, mali veya teknik danışmanlık; kesin imar ya da hak sahipliği sonucu değildir. Planlar, destek tutarları ve idari uygulamalar değişebileceğinden işlem öncesinde ilgili kurumların güncel açıklamaları kontrol edilmeli; ada–parsel bazında yetkili mimar, mühendis ve hukukçulardan görüş alınmalıdır.
KAYNAK ŞEFFAFLIĞI